Uuden asunnon hinta – mistä hinta muodostuu?

Uuden asunnon hinta koostuu useasta osasta, mutta kokonaisuus on yleensä hyvin ennakoitavissa. Kun ymmärrät, mitä tarkoittavat asunnon myyntihinta, velaton myyntihinta, yhtiölaina ja tontin omistusmuoto, sinun on helpompi vertailla koteja ja arvioida asumisen kokonaiskustannuksia. 

Uutta kotia etsiessä ja niiden hintoja vertaillessa kannattaa katsoa muutakin kuin ensimmäisenä silmiin osuvaa summaa. Asunnon myyntihinta kertoo, mitä maksat myyjälle. Asunnon velaton hinta taas kertoo kodin kokonaishinnan, kun mukaan lasketaan myös huoneistokohtainen yhtiölaina. Lisäksi tontin omistusmuoto ja varainsiirtovero vaikuttavat siihen, millaisia kustannuksia asunnon ostamiseen ja asumiseen sisältyy.  

Myyntihinta ja velaton hinta 

Maksat asunnon myyntihinnan asunto-osakkeiden myyjälle eli perustajaurakoitsijalle. Tavallisesti maksat myyntihinnasta noin 15 prosenttia kaupanteon yhteydessä ja loput rakentamisen edistyessä. 

Maksueriä voi olla esimerkiksi viisi. Ne voivat jakaantua näin: kaupanteossa 15 prosenttia, rakentamisen aikana kolmessa erässä yhteensä 60 prosenttia ja valmistumisen yhteydessä loput 25 prosenttia. 

Velaton hinta on asunnosta maksettava kokonaishinta. Se muodostuu myyntihinnasta ja huoneistokohtaisesta yhtiölainaosuudesta. Siksi asunnon velaton hinta on tärkeä luku, kun vertailet eri asuntojen todellista hintaa.

Yhtiölaina eli taloyhtiön laina

Velaton myyntihinta sisältää taloyhtiön ottaman rakennusaikaisen lainan. Jos et maksa huoneistokohtaista yhtiölainaosuuttasi pois, lyhennät sitä taloyhtiölle kuukausittain pääomavastikkeena. Pääomavastikkeen maksaminen pienentää omaa osuuttasi taloyhtiölainasta. 

Voit yleensä maksaa yhtiölainaosuutesi kokonaan pois ennen asunnon valmistumista. Myöhemmin voit maksaa sitä pois osittain tai kokonaan velkakirjan ehtojen ja taloyhtiön hallituksen määritteleminä ajankohtina, yleensä 1–2 kertaa vuodessa. 

Uudiskohteissa on tavallista, että ensimmäisenä vuonna yhtiölainasta maksetaan vain korkoja. Sen jälkeen mukaan tulevat myös lyhennykset, jolloin pääomavastike nousee. Koska maksat taloyhtiölainan lyhennykset puolivuosittain, tulee summa kerryttää etukäteen valmiiksi tilille. Jos myyt asunnon, jäljellä oleva yhtiölaina ja siihen liittyvät pääomavastikkeet siirtyvät uudelle omistajalle. 

Tontin omistusmuoto 

Myös taloyhtiön tontin omistusmuoto vaikuttaa asunnon hintaan ja kuukausittaisiin kustannuksiin. Jos asunto-osakeyhtiö on rakennettu omalle tontille, tontti sisältyy asunnon kauppahintaan. Silloin et maksa erillistä tontinvuokravastiketta. 

Jos taloyhtiö sijaitsee valinnaisella vuokratontilla, maksat erillistä tontinvuokravastiketta. Tontinvuokravastike on vuokraa, joten sen maksaminen ei pienennä huoneistokohtaista tontin lunastushintaa. Jos lunastat oman tonttiosuutesi, tontinvuokravastiketta ei enää peritä. 

Jos vuokratonttia ei voi lunastaa omaksi, kuten esimerkiksi kaupungin vuokratontilla, erillistä tontinvuokravastiketta ei yleensä peritä. Tällöin vuokratontin kustannus sisältyy hoitovastikkeeseen. 

Varainsiirtovero 

Kun ostat asunto-osakkeen, maksat varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta. Jos lunastat tonttiosuuden, maksat siitä varainsiirtoveroa kiinteistöjen varainsiirtoveroprosentin mukaan, joka on 3 prosenttia. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui vuoden 2024 alussa. 

Kuten huomaat, uuden asunnon hinta ei ole vain yksi numero. Asunnon myyntihinta kertoo, mitä maksat urakoitsijalle. Asunnon velattomaan hintaan puolestaan sisältyy myös huoneistokohtainen yhtiölaina. Tontin omistusmuoto, vastikkeet ja varainsiirtovero vaikuttavat puolestaan siihen, mitä asumisen kustannukset ovat arjessa. Kun tunnet hintaan vaikuttavat asiat, uuden kodin vertailu on huomattavasti helpompaa.