SRV:N LIIKEVOITTO KASVOI – OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2008

                   

Katsauskausi 1.1.-30.9.2008 lyhyesti:                                           

- SRV:n liikevaihto kasvoi 4,9 prosenttia 415,5 milj. euroon (395,9 Me 1-9/2007)
- Liikevoitto kasvoi 79,0 prosenttia 32,2 milj. euroon (18,0 Me)                
- Tulos ennen veroja kasvoi 56,8 prosenttia 26,3 milj. euroon (16,8 Me)         
- Tilauskanta katsauskauden lopussa oli 455,2 milj. euroa (546,3 Me)            
- Omavaraisuusaste oli 45,9 prosenttia (60,9 %)                                 
- Tulos per osake oli 0,49 euroa (0,39 eur)                                     
- SRV muuttaa näkymiä liikevaihdon ja liikevoiton osalta. Vuoden 2008           
liikevaihdon odotetaan olevan jonkin verran edellisen vuoden liikevaihtoa       
alempi. Vuoden viimeisen neljänneksen liikevoiton arvioidaan olevan positiivinen
ja koko vuoden liikevoiton selvästi vuoden 2007 liikevoittoa korkeampi.         

Kolmas vuosineljännes 1.7.-30.9.2008 lyhyesti:                                  
- Liikevaihto oli 126,7 milj. euroa (134,6 Me 7-9/2007)                         
- Liikevoitto oli 14,1 milj. euroa (7,6 Me)                                     
- Tulos ennen veroja oli 11,2 milj. euroa (7,8 Me)                              
- Tulos per osake oli 0,21 euroa (0,14 eur)                                     

Osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 standardin mukaisesti ja siinä esitettävät   
tiedot ovat tilintarkastamattomia.                                              

”SRV:n liikevaihto ja liikevoitto kehittyivät myönteisesti. Olemme panostaneet  
kuluvan vuoden aikana Venäjän liiketoiminnan kehittämiseen hankkimalla          
Pietarista kaksi uutta merkittävää kehityshanketta maa-alueineen. Heinäkuussa   
toteutettu Jekaterinburgin hotellin myynti kasvatti SRV:n liikevoittoa          
merkittävästi ja vapautti samalla pääomia Venäjän liiketoiminnan kehittämiseen. 

Suomen kansantalouden näkymät ovat heikentyneet kansainvälisen finanssikriisin  
laajetessa. Finanssimarkkinoiden kriisi hidastaa Venäjän talouden kasvua.       
Baltian kansantalouksien näkymät säilyvät synkkinä.                             

SRV-Malli mahdollistaa nopean reagoinnin markkinamuutoksiin ja resurssien       
suuntaamiseen myös Venäjän kasvun toteutukseen. Osoituksia toimintamallimme     
kilpailukyvystä vaativien kohteiden toteutuksessa ovat mm. Helsingin            
Musiikkitalon rakentamisesta solmittu urakkasopimus ja Stockmannin tavaratalon  
laajentamisprojektin siirtyminen lokakuussa SRV:lle.                            

Asuntokysynnän hidastuminen, aloitusten väheneminen ja myynnin heikentyminen    
alentaa Asuntoliiketoiminnan näkymiä kuluvana ja ensi vuonna. Asuntorakentamisen
pitkän aikavälin tarve tulee kuitenkin jatkumaan kasvukeskuksissa ja tarjoaa    
SRV:lle hyvän kasvupohjan, vaikka sen merkitys SRV:n liikevoittoon on pieni.    

Finanssimarkkinoiden kriisi tulee vaikuttamaan olennaisesti yhtiöihin, joilla on
heikko omavaraisuusaste ja matala rahoituslikviditeetti. SRV:n omavaraisuusaste 
on korkea, 45,9 prosenttia ja antaa mahdollisuuden hyödyntää SRV:n              
innovatiivista hankekehitysosaamista tulevina vuosina. SRV:n rahoitusasema on   
hyvä, sillä konsernin luottosopimusten nostamattomien sitoumusten määrä on yli  
150 milj. euroa, kun konsernin korolliset nettovelat olivat syyskuun lopussa 126
milj. euroa”, toteaa SRV:n toimitusjohtaja Eero Heliövaara.                     

--------------------------------------------------------------------------------
|                    | IFRS | IFRS |       |       | IFRS | IFRS  | IFRS   |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin          | 1-9/ | 1-9/ | muuto | muuto | 7-9/ | 7-9/  | 1-12/  |   |
| avainluvut         | 2008 | 2007 | s,meu | s, %  | 2008 | 2007  | 2007   |   |
| (milj. eur)        |      |      | r     |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto        | 415, | 395, | 19,6  | 4,9   | 126, | 134,6 | 561,4  |   |
|                    | 5    | 9    |       |       | 7    |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto        | 32,2 | 18,0 | 14,2  | 79,0  | 14,1 | 7,6   | 15,1   |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot ja  | -5,9 | -1,2 | -4,7  | 388,1 | -2,9 | 0,2   | -3,5   |   |
| -kulut, yht.       |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen veroja | 26,3 | 16,8 | 9,5   | 56,8  | 11,2 | 7,8   | 11,5   |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden      | 18,0 | 12,8 | 5,3   | 41,2  | 7,6  | 6,1   | 7,6    |   |
| voitto             |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulouttamaton      | 455, | 546, | -91,1 | -16,7 |      |       | 528,7  |   |
| tilauskanta        | 2    | 3    |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %     | 7,7  | 4,5  |       |       | 11,1 | 5,7   | 2,7    |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden      | 4,3  | 3,2  |       |       | 6,0  | 4,6   | 1,4    |   |
| voitto, %          |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusaste,  | 45,9 | 60,9 |       |       |      |       | 55,4   |   |
| %                  |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen         | 126, | 19,8 |       |       |      |       | 43,2   |   |
| nettovelka         | 1    |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisaste,  | 74,1 | 12,2 |       |       |      |       | 27,3   |   |
| %                  |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman | 18,5 | 15,4 |       |       |      |       | 9,7    |   |
| tuotto, % 1)       |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oman pääoman       | 14,6 | 15,2 |       |       |      |       | 6,9    |   |
| tuotto, % 1)       |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos per osake,   | 0,49 | 0,39 |       | 25,6  | 0,21 | 0,14  | 0,22   |   |
| eur 2)             |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omapääoma per      | 4,61 | 4,33 |       | 6,4   |      |       | 4,22   |   |
| osake, eur 2)      |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden         | 36,6 | 31,3 |       | 16,9  |      |       | 32,7   |   |
| lukumäärän         |      |      |       |       |      |       |        |   |
| painotettu         |      |      |       |       |      |       |        |   |
| keskiarvo, milj.   |      |      |       |       |      |       |        |   |
| kpl                |      |      |       |       |      |       |        |   |
--------------------------------------------------------------------------------
| tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi |
| muutettuna                                                                   |
| osakekohtaiset tunnusluvut on muutettu vertailukelpoisiksi siten, että       |
| niissä on huomioitu 11.4.2007 voimaan tullut osakemäärän kasvu, 11.6.2007    |
| toteutettu osakeanti ja 28.9.2007 toteutettu SRV Henkilöstö Oy:n             |
| sulautumissuunnitelman täytäntöönpanoon liittyneet osakeanti ja omien        |
| osakkeiden mitätöinti sekä omien osakkeiden ostot                            |
--------------------------------------------------------------------------------

Konsernin liikevaihto kasvoi katsauskaudella 4,9 prosenttia ja oli 415,5 milj.  
euroa (395,9 Me 1-9/2007). Liikevaihdosta 88 prosenttia (91 %) tuli Suomesta ja 
12 prosenttia (9 %) Venäjältä ja Baltiasta. Toimitilaliiketoiminnan liikevaihto 
kasvoi 271,2 milj. euroon (242,2 Me). Asunto- ja alueliiketoiminnan liikevaihto 
laski 94,5 milj. euroon (119,6 Me). Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto   
kasvoi 49,8 milj. euroon (34,4 Me).                                             

Konsernin liikevoitto oli katsauskaudella 32,2 milj. euroa (18,0 Me 1-9/2007).  
Liikevoittoprosentti oli 7,7 prosenttia (4,5 %). Toimitilaliiketoiminnan        
liikevoitto nousi 21,8 milj. euroon (13,3 Me). Kansainvälisen liiketoiminnan    
liikevoitto oli 11,9 milj. euroa (-0,8 Me). Asunto- ja alueliiketoiminnan       
liikevoitto laski 1,9 milj. euroon (7,8 Me) .                                   

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudella 26,3 miljoonaa euroa (16,8 Me  
1-9/2007). Katsauskauden voitto oli 18,0 miljoonaa euroa (12,8 Me).             
Osakekohtainen tulos oli 0,49 euroa (0,39 eur). Osakkeiden lukumäärän kasvuun   
vaikuttivat vuonna 2007 toteutetut osakeannit ja rakennejärjestely. Oman pääoman
tuotto oli 14,6 prosenttia (15,2 %) ja sijoitetun pääoman tuotto oli 18,5       
prosenttia (15,4 %).                                                            

Konsernin kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 126,7 milj. euroa (134,6  
Me 7-9/2007) ja liikevoitto oli 14,1 milj. euroa (7,6 Me). Tulos ennen veroja   
oli 11,2 milj. euroa (7,8 Me). Osakekohtainen tulos oli 0,21 euroa (0,14 eur).  
Osakkeiden lukumäärän muutokseen vaikuttivat vuonna 2007 toteutetut osakeannit  
ja rakennejärjestely.                                                           

Tilauskanta oli 455,2 milj. euroa 30.9.2008 (546,3 Me 30.9.2007). Vuoden 2007   
lopussa tilauskanta oli 528,7 milj. euroa.                                      

Liiketoimintojen avainluvut                                                     

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2008  | 2007  | s,meu | s, %  | 2008   | 2007   | 2007   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoi | 271,2 | 242,2 | 29,0  | 12,0  | 74,3   | 90,6   | 345,4  |
| minta             |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja        | 94,5  | 119,6 | -25,0 | -20,9 | 31,4   | 35,5   | 163,1  |
| alueliiketoiminta |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen    | 49,8  | 34,4  | 15,4  | 44,8  | 21,0   | 8,5    | 53,2   |
| liiketoiminta     |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot    | 8,5   | 8,5   | 0,0   | -0,2  | 2,7    | 2,5    | 11,2   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit      | -8,5  | -8,7  | 0,2   |       | -2,7   | -2,6   | -11,4  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä | 415,5 | 395,9 | 19,6  | 4,9   | 126,7  | 134,6  | 561,4  |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2008  | 2007  | s,meu | s, %  | 2008   | 2007   | 2007   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoi | 21,8  | 13,3  | 8,4   | 63,1  | 3,7    | 6,8    | 18,0   |
| minta             |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja        | 1,9   | 7,8   | -6,0  | -75,9 | 0,5    | 3,0    | 10,7   |
| alueliiketoiminta |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen    | 11,9  | -0,8  | 12,8  |       | 10,8   | -1,7   | -10,2  |
| liiketoiminta     |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot    | -3,5  | -2,0  | -1,5  |       | -1,0   | -0,5   | -3,1   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit      | 0,1   | -0,4  | 0,5   |       | 0,0    | 0,0    | -0,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä | 32,2  | 18,0  | 14,2  | 79,0  | 14,1   | 7,6    | 15,1   |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto         | IFRS     | IFRS     | IFRS     | IFRS     | IFRS       |
--------------------------------------------------------------------------------
|  (%)                | 1-9/2008 | 1-9/2007 | 7-9/2008 | 7-9/2007 | 1-12/2007  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoimi | 8,0      | 5,5      | 4,9      | 7,5      | 5,2        |
| nta                 |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja          | 2,0      | 6,6      | 1,7      | 8,5      | 6,5        |
| alueliiketoiminta   |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen      | 24,0     | -2,5     | 51,5     | -19,9    | -19,2      |
| liiketoiminta       |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä   | 7,7      | 4,5      | 11,1     | 5,7      | 2,7        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta         | IFRS     | IFRS     | muutos,  | muutos,  | IFRS       |
--------------------------------------------------------------------------------
|  (milj. eur)        | 30.9.08  | 30.9.07  | meur     | %        | 31.12.07   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoimi | 228,8    | 360,2    | -131,4   | -36,5    | 302,8      |
| nta                 |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja          | 186,3    | 128,2    | 58,1     | 45,3     | 174,6      |
| alueliiketoiminta   |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen      | 40,2     | 57,9     | -17,7    | -30,6    | 51,3       |
| liiketoiminta       |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä   | 455,2    | 546,3    | -91,1    | -16,7    | 528,7      |
--------------------------------------------------------------------------------


Liiketoimintojen tuloskehitys                                                   

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoi | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| minta             | 2008  | 2007  | s,meu | s, %  | 2008   | 2007   | 2007   |
| (milj. eur)       |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 271,2 | 242,2 | 29,0  | 12,0  | 74,3   | 90,6   | 345,4  |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 21,8  | 13,3  | 8,4   | 63,1  | 3,7    | 6,8    | 18,0   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta       | 228,8 | 360,2 | -131, | -36,5 |        |        | 302,8  |
|                   |       |       | 4     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

Toimitilaliiketoiminta-alue muodostuu SRV Toimitilat Oy:n liike-, toimisto-,    
logistiikka- ja kalliorakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen kehittämisestä. 

Toimitilaliiketoiminnan liikevaihto kasvoi katsauskaudella 12,0 prosenttia ja   
oli 271,2 milj. euroa (242,2 Me). Liikevoitto oli 21,8 milj. euroa (13,3 Me).   
Liikevoiton positiiviseen kehittymiseen vaikutti erityisesti hyvä tilauskannan  
katetaso. Tilauskanta oli 228,8 milj. euroa (360,2 Me).                         

Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 74,3 milj. euroa (90,6 M€) ja       
liikevoitto 3,7 milj. euroa (6,8 M€). Markkinatilanne heikentyi selvästi        
viimeisen vuosineljänneksen aikana vähentäen uusien sopimusten määrää.          
Vuosineljänneksen aikana ei valmistunut tai myyty omaperusteisia kohteita.      

Katsauskauden aikana valmistui mm. Vantaan Tuupakan logistiikkakeskus,          
HTC-konseptin mukainen toimistorakennus sekä Neste Oilin uusi pääkonttori Espoon
Keilaniemeen, Kauppakeskus TRIO:n ensimmäinen vaihe Lahteen, Biomedicumin II    
hanke HUS:lle Helsinkiin, Itellalle logistiikkakeskus Vantaan Voutilaan sekä    
useita kalliorakentamisen projekteja.                                           

Katsauskauden aikana käynnistyi TRIO:n toinen vaihe Lahdessa ja L&T Kercan      
esirakentaminen Keravalla. Senaatti-kiinteistöt valitsi SRV:n Helsingin         
yliopiston Svenska Social & Kommunal Högskolan uudisrakennus- ja                
peruskorjaustöiden projektinjohtourakoitsijaksi. Porvoon Kuninkaanportissa      
käynnistyi Plantagen -puutarhamyymälä ja pohjoissiiven liikekeskus, Autosalpalle
automyymälä Lahteen ja Codelille logistiikkavarasto Vantaalle. Myös Helsingin   
Yliopiston Metsätalon toisen vaiheen korjaustyöt aloitettiin Helsingissä.       

SRV luovutti Vantaalle rakennetun Flamingon viihtymiskeskuksen rakennuttajalle, 
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalle elokuussa, kaksi kuukautta           
alkuperäistä aikataulua nopeammin.                                              

SRV ja Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Musiikkitalo allekirjoittivat             
urakkasopimuksen Musiikkitalon rakentamisesta ja rakennustyöt alkoivat          
syyskuussa. Pääurakkasopimuksen arvo oli 90,5 miljoonaa euroa. Musiikkitalon    
kokonaiskustannusarvio on 140 milj. euroa ja se valmistuu huhtikuun lopussa     
2011.                                                                           

Keravanportin kiinteistö myytiin maaliskuussa 2008 Pohjola Kiinteistösijoitus   
Oy:n hallinnoimalle kiinteistöpääomarahasto REFF I Ky:lle. SRV rakensi          
Keravanporttiin kaksi liikerakennusta.                                          

Helsingin hovioikeus antoi 6.3.2008 päätöksen SRV Toimitilat Oy:n ja F-Secure   
Oyj:n väliseen sopimuskiistaan. Sopimuskiista koski rakennusaikaisten sisätöiden
kuulumisesta alkuperäiseen vuokrasopimukseen. Hovioikeus ei muuttanut           
käräjäoikeuden päätöstä, jonka mukaan lisätyöt eivät kuuluneet alkuperäiseen    
vuokrasopimukseen. Oikeuden päätöksen mukaan F-Secure velvoitettiin maksamaan   
lisätyöt ja oikeudenkäyntikulut korkoineen. Päätöksen tulosvaikutus oli noin 0,7
miljoonaa euroa liikevoittoon ja noin 1,2 miljoonaa euroa tulokseen. F-Secure on
hakenut muutoksenhakulupaa päätökseen.                                          

--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja        | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| alueliiketoiminta | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2008  | 2007  | s,meu | s, %  | 2008   | 2007   | 2007   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 94,5  | 119,6 | -25,0 | -20,9 | 31,4   | 35,5   | 163,1  |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 1,9   | 7,8   | -6,0  | -75,9 | 0,5    | 3,0    | 10,7   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta       | 186,3 | 128,2 | 58,1  | 45,3  |        |        | 174,6  |
--------------------------------------------------------------------------------

Asunto- ja alueliiketoiminta muodostuu pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnissa 
tapahtuvasta asuntorakentamisesta sekä alueellisten tytäryhtiöiden              
liiketoiminnasta. Alueyhtiöt toteuttavat asuntorakentamisen lisäksi liike-,     
toimitila- ja logistiikkarakentamisen hankkeita.                                

Asunto- ja alueliiketoiminnan liikevaihto oli katsauskaudella 94,5 milj. euroa  
(119,6 Me) ja liikevoitto oli 1,9 milj. euroa (7,8 Me). Sekä liikevaihdon että  
liikevoiton pienentyminen johtui asuntomyynnin hidastumisesta. Tilauskanta oli  
186,3 milj. euroa (128,2 Me).                                                   

Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 31,4 milj. euroa (35,5 M€) ja       
liikevoitto 0,5 milj. euroa (3,0 M€). Liikevaihdon ja liikevoiton pienentyminen 
johtui asuntomyynnin yleistilanteesta.                                          

Resursseja suunnattiin urakointiin oman asuntotuotannon rinnalle ja             
katsauskauden aikana allekirjoitettiin urakkasopimuksia ulkopuolisten           
rakennuttajien kanssa yhteensä 72,8 milj. euron arvosta. Näistä merkittävimpiä  
olivat pääkaupunkiseudulla HOAS:lle Helsingin Viikkiin rakennettava 58 asunnon  
kerrostalo, KY Kiinteistö Oy:lle Helsingin Töölössä peruskorjattava 62 asunnon  
kerrostalo. Tampereella aloitettiin AVO-Asunnot Oy:lle ja AVO-Asumisoikeus      
Oy:lle yhteensä 76 asunnot rakentaminen. Lisäksi allekirjoitettiin              
urakkasopimukset mm. Jyväskylän kaupungin kanssa jäähallin saneerauksesta,      
Valkeakosken kaupungin kanssa Tietotien lukion rakentamisesta ja The Switch:n   
kanssa tuuliturbiinien tuotantolaitoksen rakentamisesta Lappeenrantaan.         

Katsauskauden aikana käynnistettiin 110 (208) uuden omaperusteisen asunnon      
rakentaminen. SRV on katsauskauden aikana hankkinut omistukseensa Espoon        
Saunalahdesta alueen, jolle rakennetaan yli sata pientaloasuntoa. 16 asuntoa    
käsittävän ensimmäisen vaiheen rakentaminen aloitettiin loppukesästä.           

Katsauskauden aikana myytiin yhteensä 128 (248) omaperusteista asuntoa.         
Kaupankäynti keskittyi valmistumisvaiheessa oleviin tai jo valmistuneisiin      
asuntoihin. Vaikka asuntojen myynti vilkastui vuoden toisen neljänneksen aikana,
niin myynti heikkeni kolmannen neljänneksen aikana. Kauden lopussa rakenteilla  
oli 251 (382) asuntoa. Valmiita myynnissä olevia asuntoja oli 140 (71). Kauden  
aikana valmistui 260 (389) omaperusteista asuntoa. Uusien omaperusteisten       
asuntokohteiden aloituksia on edelleen vähennetty markkinatilanteesta johtuen.  


--------------------------------------------------------------------------------
| Omaperusteiset       | 1-9/   | 1-9/   | muutos | 7-9/   | 7-9/    | 1-12/   |
| asuntokohteet        | 2008   | 2007   | , kpl  | 2008   | 2007    | 2007    |
| Suomessa             |        |        |        |        |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asuntoaloitukset     | 110    | 208    | -98    | 49     | 31      | 363     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myydyt asunnot       | 128    | 248    | -121   | 31     | 257     | 288     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmistuneet         | 260    | 389    | -129   | 251    | 382     | 519     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiit myymättömät  | 140    | 71     | 69     |        |         | 80      |
| 1)                   |        |        |        |        |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakenteilla 1)       | 251    | 382    | -131   |        |         | 415     |
--------------------------------------------------------------------------------
1) kauden lopussa                                                               

Merkittävimmät rakenteilla olevat kohteet ovat Helsingin Oscar, johon valmistuu 
65 asuntoa, Espoon Vallikallion Helmi (67 asuntoa) ja Vantaan Ulrikanhuippu (46 
asuntoa), joka toteutetaan yhteistoiminnassa Asuntosäätiön kanssa.              

SRV jatkoi osallistumistaan osin TEKES-rahoitteiseen asumisen klusterin 24Living
-kehityshankkeeseen. Vuonna 2006 alkaneen 3-vuotisen hankkeen vetäjänä toimii   
Taideteollinen Korkeakoulu yhteistyössä Finpro:n, Massachusetts Institute of    
Technologyn (MIT) ja Tekesin kanssa ja siihen osallistuu useita suomalaisia     
yrityksiä.                                                                      

--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen    | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| liiketoiminta     | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2008  | 2007  | s,meu | s, %  | 2008   | 2007   | 2007   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 49,8  | 34,4  | 15,4  | 44,8  | 21,0   | 8,5    | 53,2   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 11,9  | -0,8  | 12,8  |       | 10,8   | -1,7   | -10,2  |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta       | 40,2  | 57,9  | -17,7 | -30,6 |        |        | 51,3   |
--------------------------------------------------------------------------------

Kansainvälinen liiketoiminta muodostuu SRV International alakonsernin           
liiketoiminnoista Venäjällä ja Baltiassa.                                       

Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto oli 49,8 milj. euroon (34,4 Me).      
Liikevoitto oli 11,9 milj. euroa (-0,8 Me). Jekaterinburgin hotellin myynnistä  
kirjautui 13,3 milj. euroa liikevaihtoon ja 12,9 milj. euroa liikevoittoon.     
Liikevoittoa laski Baltian toiminnan hiljentyminen. Venäjällä katsauskaudella   
valmistuneeseen kohteeseen on tehty yhteensä 1 miljoonan euron tappiovaraus.    
Tilauskanta oli 40,2 milj. euroa (57,9 Me).                                     

Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihtoon ja liikevoittoon vaikutti nostavasti  
hotellin myynti. Liikevoittoa laskivat Venäjän hankkeisiin liittyvät panostukset
sekä Baltian toiminnan hiljentyminen.                                           

Venäjä                                                                          

Rezidor -konsernin Pietarissa operoimien Pulkovskaja ja Pribaltiskaja -hotellien
saneeraustyöt valmistuivat huhtikuussa. SRV allekirjoitti kesäkuussa noin 15    
milj. euron sopimukset hotellien lisäsaneeraamisesta. Ahlströmin lasihuopatehdas
valmistui maaliskuussa.                                                         
                                                                                
Etmia II -toimisto- ja parkkitaloprojektin rakentaminen jatkui Moskovan         
ydinkeskustassa. Kohteen vuokralaisten hankinta käynnistyi kauden aikana.       
Kohteen arvioidaan valmistuvan vuoden 2008 loppuun mennessä. SRV toimii         
hankkeessa osaomistajana 50 prosentin osuudella sekä                            
projektinjohtourakoitsijana. SRV:n tavoitteena on myydä kohde sijoittajille     
valmistumisen jälkeen.                                                          

Papulan asuntoalueen rakentaminen Viipurissa jatkui ja alueelle toteutetaan     
ensimmäisessä vaiheessa 38 asuntoa, joiden arvioidaan valmistuvan vuoden 2008   
loppuun mennessä. Ensimmäisen vaiheen kohteesta on myyty kaikki asunnot, joista 
30 asunnon kaupan, yhteisarvoltaan noin 4,6 milj. euroa tuloutuminen edellyttää 
ostajan rahoituksen toteutumista.                                               

Pietarin Eurograd -logiistiikka-alueen kehittämistä jatkettiin kauden aikana.   
SRV osti 32 prosentin omistusosuuden 11.2.2008 venäläisestä OOO Olgino-4        
-yhtiöstä, jonka hallussa on 24,9 hehtaarin maa-alue Pietarin pohjoispuolella   
kehätien välittömässä läheisyydessä. SRV kasvatti omistusosuutensa yhtiöstä 49  
prosenttiin kauden aikana ja tulee hankkimaan enemmistön vuoden 2008 loppuun    
mennessä. Kohteeseen suunnitellaan rakennettavan yli 100 000 neliömetriä        
logistiikkatiloja useassa vaiheessa seuraavien vuosien aikana. Alueen kaavoitus 
logistiikka-alueeksi saatiin päätökseen elokuussa ja kohteen suuunnittelu on    
käynnistetty.                                                                   

Katsauskaudella jatkettiin Moskovan alueella SRV:n kehittämän Mitishin          
kauppakeskushankkeen suunnittelua, rakentamisen valmistelua ja vuokralaisten    
hakua. Hankkeen koko on noin 120 000 kerrosneliömetriä. Hankkeen pääomistaja on 
suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö Vicus 75% osuudella. Maailmanlaajuisen      
finanssikriisin johdosta hanketta ollaan jakamassa kahteen vaiheeseen kohteen   
ulkopuolisen rahoituksen helpottamiseksi. Ensimmäisessä vaiheessa tullaan       
rakentamaan noin 52.000 m2, joka sisältää maanalaisen parkkitilan ja liiketilat.
Hankkeen lopullinen investointipäätös tullaan tekemään ensivuoden alkupuolella. 
SRV allekirjoitti heinäkuussa 107 milj. euron projektinjohtourakkasopimuksen    
koko kohteen suunnittelusta ja rakentamisesta projektiyhtiön kanssa.            
Urakkasopimus tullaan muuttamaan uuden laajuden mukaiseksi ja se ei sisälly     
tilauskantaan ennen lopullista investointipäätöstä. Rakentamisen valmistelutyöt 
ovat käynnistyneet projektinjohtourakkasopimuksen mukaisesti. Neuvottelut       
kohteen ankkurivuokralaisten kanssa ovat käynnissä. Tavoitteena on saada        
neuvottelut päätökseen vuoden loppuun mennessä. SRV omistus                     
kauppakeskushankkeesta on 25 prosenttia ja SRV on sijoittanut siihen noin 5,6   
milj. euroa.                                                                    
                                                                                
SRV solmi sopimuksen Pietarin International Banking Instituten (IBI) ja         
paikallisen kumppanin kanssa noin 8,5 hehtaarin suuruisen maa-alueen            
kehittämisestä Pietarissa. SRV kehittää alueelle kaavaa, jossa alueelle on      
suunniteltu rakennettavaksi tiloja toimisto- ja liike- sekä hotelli-, ravintola-
ja viihdepalveluyritysten käyttöön. Lisäksi alueelle rakennetaan toimitilat IBI 
-yliopiston käyttöön. SRV on tehnyt sopimukset kolmen kansainvälisen            
arkkitehtitoimiston kanssa kohteen kokonaiskonseptin kehittämiseksi             
englantilaisen Locum Consulting tekemän esiselvityksen perusteella. Tavoitteena 
on, että alueen kokonaiskonseptin kehittäminen saadaan päätökseen vuoden 2009   
alussa, jolloin edellytykset ensimmäisen vaiheen rakentamisen aloitukselle      
olisivat olemassa jo vuoden 2010 alkupuolella. SRV on perustanut                
kehitysyrityksen OOO IBI Investin toteuttamaan hanketta ja hankkinut maa-alueen 
yrityksen omistukseen. SRV on sijoittanut noin 50 milj. euroa 30. 9.2008        
maa-alueiden ja kiinteistöjen hankintaan. SRV:n lisäsijoitusten määrän          
arvioidaan olevan noin 10-15 milj. euroa. SRV tulee omistamaan arviolta 77,5    
prosenttia hankkeesta, kun yhteistyösopimuksen mukaiset kaikki maa-alueet on    
hankittu IBI Investin hallintaan. SRV:n kumppani ja yhteisyrityksen tuleva      
vähemmistöosakas on pietarilainen NPO Znamia Truda -yhtiön pääomistaja ja       
hallituksen puheenjohtaja Boris Kholmyansky omistamiensa yhtiöiden kautta.      

SRV jatkoi kauden aikana neuvotteluita venäläisen pankkikumppanin kanssa        
tavoitteena kehittää kiinteistörahastoyhteistyötä liike- ja toimitilahankkeiden 
kehittämisen ja rakentamisen rahoittamiseen Venäjällä. Sijoittajia olisivat     
ryhmä kansainvälisiä sijoittajia yhdessä SRV:n kanssa ja paikallinen kumppani,  
joka vastaisi myös rahastohallinnoinnista. Mikäli suunnitelma toteutuu, arvioi  
SRV tekevänsä noin 20 milj. euron rahastosijoituksen.                           

SRV allekirjoitti heinäkuussa Zao Nordrus Hotel -yhtiön osakkeiden              
myyntisopimuksen norjalaiseen Wenaas-konserniin kuuluvan Wenaas Hotel Russia A/S
-yhtiön kanssa. ZAO Nordrus Hotel omistaa 160-huoneisen Park Inn -hotellin      
Jekaterinburgissa Venäjällä. Osakkeiden kauppahinta oli 22,5 milj. euroa. Kauppa
toteutui 24.9.2008, kun Venäjän kilpailuviranomaisten hyväksyminen kaupalle oli 
saatu.                                                                          

Baltia                                                                          

Virossa jatkettiin yhteisprojektia Facio Ehitusen kanssa Tarton kaupungissa.    
SRV:llä on tontti 7 kerrostalolle, joista yhden rakentaminen (42 asuntoa)       
aloitettiin kesällä 2007. Kohde valmistuu lokakuussa. Uusia omaperusteisia      
asuntokohteita ei suunnitella aloitettavaksi nykyisessä markkinatilanteessa.    
Kauden aikana myytiin 3 asuntoa (16) ja kauden lopussa myynnissä olevia asuntoja
oli yhteensä 44 (48), joista 4 (6) oli jo valmistuneissa kohteissa. Virossa     
Oriola KD:lle vuokratun logistiikkakeskuksen kauppa toteutui tammikuussa 2008,  
josta kirjautui liikevaihtoa 5 milj. euroa. Inchcape Motorsin autotalon         
rakentamista jatkettiin ja Mercantilen logistiikkakeskuksen suunnittelu         
valmistui ja rakentamisen aloitusta on lykätty.                                 

Latviassa luovutettiin HRX:n logistiikkakeskus maaliskuussa 2008.               


--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot    | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)       | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
|                   | 2008  | 2007  | s,meu | s, %  | 2008   | 2007   | 2007   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 8,5   | 8,5   | 0,0   | -0,2  | 2,7    | 2,5    | 11,2   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | -3,5  | -2,0  | -1,5  |       | -1,0   | -0,5   | -3,1   |
--------------------------------------------------------------------------------

Muut toiminnot muodostuvat pääosin SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n         
liiketoiminnoista.                                                              

Muiden toimintojen liiketappio oli katsauskaudella 3,5 milj. euroa (-2,0 Me).   

Rahoitus ja taloudellinen asema                                                 

Konsernin rahoitusasema ja omavaraisuusaste säilyivät hyvinä. Konsernin oma     
pääoma oli 170,2 milj. euroa (162,3 Me) ja konsernin vaihto-omaisuus oli 259,0  
milj. euroa (173,7 Me), josta maa-alueitten ja tonttiyhtiöiden osuus oli 119,2  
milj. euroa (60,6 me). Konsernin korolliset velat olivat 136,4 milj. euroa      
30.9.2008 (45,0 Me). Nettorahoituskulut olivat 5,9 milj. euroa (1,2 Me).        
Konsernin rahavarat katsauskauden lopussa olivat 8,5 milj. euroa (25,1 Me).     
Vertailukauden rahavaroja kasvatti kesäkuussa 2007 toteutettu osakeanti.        

Sijoitetun pääoman tuotto oli 18,5 prosenttia (15,4 %) ja oman pääoman tuotto   
14,6 prosenttia (15,2 %). Omavaraisuusaste oli 45,9 prosenttia (60,9 %).        


Investoinnit                                                                    

Konsernin investoinnit olivat 22,8 milj. euroa (3,1 Me), joista 18,2 milj. euroa
oli IBI:n hankkeeseen liittyviä rakennuksia.                                    

Rakentamattomat maa-alueet, hankintasitoumukset ja kehityssopimukset            

--------------------------------------------------------------------------------
| Tonttivaranto     | Toimitila-l | Asunto- ja    | Kansainväline | Yhteensä   |
| 30.9.2008         | iiketoimint | alue-liiketoi | n             |            |
|                   | a           | minta         | liiketoiminta |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakentamattomat maa-alueet ja hankintasitoumukset                            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakennusoikeus*,  | 153 000     | 231 000       | 759 000       | 1 143 000  |
| m2                |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sitoutunut pääoma | 30          | 56            | 82            | 168        |
| ml.               |             |               |               |            |
| maksusitoumukset, |             |               |               |            |
| milj. euroa       |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kehityssopimukset |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakennusoikeus*,  | 434 000     | 200 000       | 100 000       | 734 000    |
| m2                |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| * rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja         |
| sopimuksiin perustuvien maa-alueiden arvioitu rakennusoikeus/rakennusvolyymi |
| SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa kohteissa                             |
--------------------------------------------------------------------------------

SRV teki tammikuussa kiinteistökaupan esisopimuksen Jyväskylän keskustassa      
sijaitsevan, Alvar Aallon suunnittelemasta Valtiontalosta sekä sen yhteydessä   
olevasta tontista, jolle on kehitteillä 12 000 kerrosneliömetrin uudisrakennus. 
Suojeltava Valtiontalo palautetaan osittain alkuperäiseen käyttöön. SRV on      
ostanut katsauskauden aikana Espoon Saunalahdenrannasta 14 700 kem2             
asuinrakennusoikeutta. Alueelle rakennetaan erillis-, pari- ja rivitaloja. SRV  
osti Aviapoliksen yritysalueelta Vantaan Viinikkalan logistiikka-alueelta noin  
4,5 hehtaarin laajuisen tontin, jolle suunnitellaan rakennettavan               
logistiikkatilaa noin 26 000 kem2.                                              

SRV solmi kesäkuussa kiinteistökaupan esisopimuksen Vantaan Vantaankoskella     
sijaitsevasta noin 4,5 hehtaarin laajuisen maa-alueen hankinnasta. Maa-alue     
sijaitsee SRV:n aiemmin samalta alueelta ostaman 6,3 hehtaarin laajuisen tontin 
rajanaapurina.                                                                  

Espoon kaupunginhallitus hyväksyi 14.1.2008 SRV:n suunnitteluvarausanomuksen    
Karhusaarentien päälle suunniteltavista asuintornitaloista. Tarkoituksena on    
suunnitella alueelle neljä 27-28 kerroksista asuintornitaloa sekä näiden alle   
sijoittuva nelitasoinen pysäköintilaitos. Rakennusoikeutta alueelle tulisi      
alustavan suunnitelman mukaan noin 50 000 kem2 ja asuntojen lukumäärä olisi noin
370. Hanke kytkettäisiin Keilaniemen metroaseman toteutukseen. Karhusaarentien  
kattaminen puistokannella kytkisi alueen osaksi Tapiolaa lisäten korkeatasoisen 
asumisen tarjontaa Tapiolassa.                                                  

SRV:n tytäryhtiöille uudet nimet osana brändiuudistusta                         

Osana yhtiön brändiuudistusta SRV muutti tytäryhtiöidensä nimiä.                
Toimitilaratkaisuihin erikoistuneen SRV Viitoset Oy:n nimi muuttui 1.3.2008     
alkaen SRV Toimitilat Oy:ksi. Asuntoja tarjoavan SRV Westerlund Oy:n nimi       
muuttui SRV Asunnot Oy:ksi. SRV:n uudistetun brändin myötä yhtiön kaikki        
liiketoiminta-alueet näkyvät entistä selkeämmin yhden SRV-brändin alla.         

Muutokset konsernirakenteessa                                                   

SRV Yhtiöt Oyj hankki huhtikuussa 2008 SRV Keski-Suomi Oy:n ja kesäkuussa 2008  
Rkl Erkki Huhdanpää Oy:n 100% omistukseensa. Konsernin liiketoimintarakenteen ja
toiminnan tehostamiseksi SRV aloitti SRV Kaakkois-Suomi Oy:n, SRV Keski-Suomi   
Oy:n, SRV Lounais-Suomi Oy:n ja Rkl Erkki Huhdanpää Oy:n fuusiomenettelyn SRV   
Asunnot Oy:n kanssa kesäkuun lopussa 2008. Fuusioituvat alueyhtiöt jatkavat     
toimintaansa SRV Kaakkois-Suomen, SRV Keski-Suomen, SRV Lounais-Suomen ja SRV   
Pirkanmaa -brändien alla.                                                       

Muutokset yhtiön johdossa                                                       
	                                                                               
Venäjän toiminnoista vastaava johtaja Veli-Matti Kullas nimitettiin SRV:n       
johtoryhmän jäseneksi 12.2.2008. Varatuomari Katri Innanen nimitettiin SRV      
Yhtiöt Oyj:n lakiasiainjohtajaksi ja konsernin johtoryhmän jäseneksi yhtiön     
nykyisen lakiasiainjohtajan Marja Sarnelan jäädessä eläkkeelle. Innanen aloitti 
lakiasiainjohtajana 29.9.2008. Kauppatieteiden maisteri Valtteri Palin          
nimitettiin SRV Yhtiöt Oyj:n talousjohtajaksi ja konsernin johtoryhmän jäseneksi
1.8.2008 alkaen talousjohtaja ja konsernin johtoryhmän jäsen Anu Hämäläisen     
siirtyessä pois yhtiön palveluksesta.                                           

SRV organisoi uudelleen kansainvälistä liiketoimintaansa 15.9.2008. Venäjän     
liiketoiminnan johtaja Veli-Matti Kullas raportoi suoraan toimitusjohtaja Eero  
Heliövaaralle ja Baltian maiden maajohtajat raportoivat Toimitilat              
-liiketoiminta-alueen johtajalle Juha Pekka Ojalalle. Organisatoristen          
järjestelyjen yhteydessä kansainvälisen liiketoiminta-alueen johtaja ja         
konsernin johtoryhmän jäsen Ari Beilinson siirtyi pois yhtiön palveluksesta.    

Henkilöstö                                                                      

SRV:n henkilöstömäärä oli keskimäärin 865 (763) henkilöä, joista toimihenkilöitä
613 (534). Emoyhtiön palveluksessa oli keskimäärin 66 (62) toimihenkilöä.       
Katsauskauden päättyessä konsernin palveluksessa oli 904 (761) henkilöä, joista 
emoyhtiössä 69 (64). Ulkomaan tytäryhtiöissä ja edustustoissa työskentelee      
keskimäärin 14,6 prosenttia (8,8) henkilöstöstä.                                

SRV kehittää oppilaitosyhteistyötä osana konsernin rekrytointi- ja lomakausien  
henkilöstötarpeen kattamista. Katsauskauden lopussa SRV:n toiminnoissa Suomessa 
työskenteli 35 (32) työharjoittelijaa (kesä- ja työharjoittelijat sekä          
opinnäytetyön tekijät).                                                         

--------------------------------------------------------------------------------
| Henkilöstö segmenteittäin     | 30.9.2008   | 30.9.2007   | Osuus konsernin  |
|                               |             |             | henkilöstöstä    |
|                               |             |             | 30.9.2008, %     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta        | 297         | 279         | 32,9             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja alueliiketoiminta  | 296         | 281         | 32,7             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen liiketoiminta  | 212         | 111         | 23,5             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot                | 99          | 90          | 11,0             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä             | 904         | 761         | 100,0            |
--------------------------------------------------------------------------------

SRV:n hallitus päätti 11.2.2008 uudesta avainhenkilöiden osakepohjaisesta       
kannustusjärjestelmästä. Järjestelmässä on kolme ansaintajaksoa, jotka ovat     
kalenterivuodet 2008, 2009 ja 2010. Järjestelmän palkkio ansaintajaksolta 2008  
perustuu konsernin tulokseen ennen veroja. Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 
2009 osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Rahana maksettava osuus      
kattaa palkkiosta aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut. Osakkeita ei saa  
luovuttaa kahden vuoden sitouttamisjakson aikana. Mikäli avainhenkilön työ- tai 
toimisuhde päättyy sitouttamisjakson aikana, on hänen palautettava palkkiona    
annetut osakkeet yhtiölle vastikkeetta. Järjestelmän kohderyhmään kuuluu        
ansaintajaksolla 2008 noin 60 henkilöä. Ansaintajaksolta 2008 maksettavat       
palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 450 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen     
arvoa (sisältäen myös rahana maksettavan osuuden).                              

Rakentamisen näkymät                                                            

Kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla vallitsevan epävarmuuden vuoksi           
maailmantalouden kasvu hidastuu edelleen. Epävarmuudet rahoituskriisin kestosta 
ja vaikutuksista vaikeuttavat suhdannekuvan rakentamista. Suomen talous hidastuu
ja kasvun arvioidaan jäävän noin 2 prosenttiin kuluvana vuonna.                 
Kiinteistömarkkinan ja rakentamisen suhdanteet ovat selvästi heikentyneet.      

Asuntomarkkinat ovat synkistyneet nopeasti korkeiden korkojen ja talouskasvun   
hidastumisen myötä. Myymättömien asuntojen määrä on kasvanut. Asuntoaloitusten  
määrät ovat vähentyneet. Liike- ja toimistorakentamisen odotetaan vähentyvän    
vuonna 2009. Varastojen rakentamisen määrä riippuu logistiikan parantamiseen    
liittyvien hankkeiden toteutuspäätöksistä. Rakennuslupien kokonaismäärä on      
vähentynyt vuoden 2007 huippuluvuista kaikissa rakennustyypeissä paitsi         
julkisissa rakennuksissa. Rakentamisen kustannustaso on noussut selvästi yleistä
kustannuskehitystä nopeammin vuodesta 2003 alkaen. Aliurakoinnin ja materiaalien
saatavuus on kuitenkin edelleen kehittynyt parempaan suuntaan rakentamisen      
suhdanteen nopean käännöksen jälkeen.                                           

Baltian maiden talouskasvu on hidastunut nopeasti ja erityisesti Viro liukuu    
kohti taantumaa. Asuntomarkkinat ovat selvästi jäähtyneet ja yksityinen kulutus 
heikentyy nopean inflaation myötä. Lyhyellä aikavälillä Baltian maiden          
talouksien tila on erittäin haastava.                                           

Venäjän talous kasvoi 8,1 prosenttia vuonna 2007 ja kuluvalle vuodelle          
ennustetaan lähes yhtä nopeaa kasvua. Rakentamisen kasvu on jatkunut            
voimakkaana, mutta rahoituskriisi vaikeuttaa merkittävästi hankkeiden           
toteutusta. Kysyntä sekä asunto- että liikerakentamisessa on kuitenkin vahvaa.  
Inflaatio on edelleen kiihtynyt nopean talouskasvun myötä.                      

Riskit, riskienhallinta ja hallinnointi                                         

Yleisellä taloussuhdanteella ja asiakkaiden toimintaympäristön muutoksella on   
välitön vaikutus rakennus- ja kiinteistömarkkinoihin. Yleisellä korkotason      
muutoksella on suoria vaikutuksia sekä SRV:n varsinaiseen liiketoiminnan        
kassavirtaan että rahoituskustannuksiin. Yleinen taloussuhdanne on heikentynyt  
olennaisesti ja korkotaso on noussut. Kansainvälinen finanssikriisi vaikeuttaa  
kiinteistömarkkinoiden toimivuutta. Kiinteistöjen arvoihin kohdistuu paineita ja
rahoituksen saannin vaikeutuminen vähentää kiinteistökauppojen määrää.          
Finanssikriisi lisää SRV:n riskiä joutua sitomaan pääomia hankkeisiin aiottua   
pidempään.                                                                      

SRV:n liikevaihto syntyy rakentamisprojekteista ja yhtiön tulos on riippuvainen 
yksittäisten projektien kannattavuudesta ja etenemisaikataulusta.               
Omaperusteisten hankkeiden tuloutumishetki on riippuvainen kohteiden            
myyntiasteesta. Omaperusteisten hankkeiden aloitusten siirtyminen kasvattaa     
kuluksi kirjattavaa kehityskustannusten määrää. Asuntomyynti on hidastunut      
Suomessa voimakkaasti ja erityisesti Virossa se on lähes pysähdyksissä.         

Rakentamiseen liittyy merkittäviä aliurakoinnin ja hankintojen kustannusriskejä,
joiden hallinta korostaa pitkäjänteisen suunnittelun tarvetta. SRV:n            
toimintamalli edellyttää osaavan ja ammattitaitoisen henkilöstön riittävää      
saatavuutta. Rakentamisen jälkeiset takuu- ja vastuuvelvoitteet kestävät        
pisimmillään 10 vuotta. Tällä hetkellä rakentamiskustannusten nousu on          
hidastumassa Suomessa, mutta Venäjällä kustannukset ovat inflaation vuoksi      
voimakkaassa kasvussa.                                                          

Kiinteistöhankkeisiin liittyy maanhankintariskien lisäksi mm. kaavoituksen      
toteutumiseen, rahoitukseen, hankkeen kaupallistamiseen, hankkeen               
maantieteelliseen sijaintiin ja kohdetyyppiin liittyviä riskejä. SRV panostaa   
strategiansa mukaisesti omaperusteisiin hankkeisiin ja on kasvattanut           
maanhankintaansa Suomessa ja erityisesti Venäjällä. Kansainvälisen              
rahoitusmarkkinan kriisi on heikentänyt olennaisesti kiinteistöhankkeiden       
rahoituksen saatavuutta kiinteistöjen kehittämiseen ja kiinteistösijoituksiin   
sekä lykännyt hankkeiden aloituspäätöksiä.                                      

SRV:n liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä ovat korko-, valuutta-,         
likviditeetti- ja sopijapuoliriskit, joista on esitetty selvitys vuoden 2007    
tilinpäätöksen liitetiedoissa.                                                  

Konsernin riskienhallinnassa noudatetaan konsernin toimintajärjestelmän mukaista
riskienhallintaa ja valvontaa emoyhtiön hallituksen hyväksymän                  
konsernistrategian mukaisesti. SRV pyrkii myös kattamaan toimintaansa liittyvät 
riskit vakuutuksilla ja sopimusehdoin. Selvitys SRV:n riskeistä,                
riskienhallinnasta ja hallinnointiperiaatteista on julkistettu vuoden 2007      
vuosikertomuksessa ja tilinpäätöksen liitetiedoissa.                            

SRV arvioi, ettei katsauskaudella ole tapahtunut muita oleellisia muutoksia     
yhtiön riskeissä.                                                               
	                                                                               
Hallinto ja yhtiökokouksien päätökset                                           

Varsinainen yhtiökokous pidettiin 14.4.2008. Yhtiökokous vahvisti tilinpäätöksen
vuodelta 2007 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja                 
toimitusjohtajille. Osingoksi vahvistettiin 0,12 euroa osakkeelta.              

Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Ilpo Kokkila ja hallituksen jäseniksi    
Jukka Hienonen, Lasse Kurkilahti, Matti Mustaniemi ja Markku Sarkamies. Hallitus
valitsi järjestäytymiskokouksessaan 14.4.2008 Lasse Kurkilahden hallituksen     
varapuheenjohtajaksi, Matti Mustaniemen tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi,  
Markku Sarkamiehen tarkastusvaliokunnan jäseneksi, Jukka Hienosen ja Lasse      
Kurkilahden nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan jäseniksi sekä Ilpo Kokkilan     
nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi.                            

Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin Jarmo Lohi, KHT sekä varatilintarkastajaksi 
KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jossa päävastuullisena tilintarkastajana toimii   
Mikko Rytilahti, KHT.                                                           

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta.    
Valtuutus on voimassa 18 kuukautta yhtiökokouksen päätöksestä lukien.           
Valtuutuksen perusteella voidaan hankkia yhteensä enintään 3.676.846 osaketta   
tai sellainen alempi määrä, joka yhdessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden jo        
omistamien osakkeiden kanssa on alle 10 % kaikista osakkeista. Yhtiökokous      
valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden luovuttamisesta maksua vastaan
tai maksutta. Valtuutus on voimassa kaksi vuotta yhtiökokouksen päätöksestä     
lukien.                                                                         

Osakkeet ja omistus                                                             

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3 062 520 euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa
ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 36 768 468. Yhtiöllä on yksi         
osakesarja. SRV:n osakkeet otettiin OMX Helsingin pörssissä kaupankäynnin       
kohteeksi prelistalla 12.6.2007 ja päälistalla 15.6.2007. SRV:llä oli 30.9.2008 
yhteensä 5 924 osakkeenomistajaa. SRV ei saanut liputusilmoituksia              
katsauskaudella.                                                                

Osakkeen päätöskurssi katsauskauden lopussa oli 4,19 euroa (5,02 eur            
31.12.2007). Osakkeen ylin kurssi katsauskaudella oli 6,60 euroa ja alin 3,90   
euroa. Helsingin Pörssin yleisindeksi (OMX Helsinki) muutos vastaavana aikana   
oli -40,2 % ja OMX Teollisuustuotteet ja Palvelut -indeksin -40,5 %.            

Katsauskauden lopussa osakkeiden markkina-arvo oli 152,4 milj. euroa ilman      
konsernin hallussa olevia osakkeita. Helsingin Pörssissä osakkeita vaihdettiin  
katsauskauden aikana 12,3 milj. kpl ja vaihtoarvo oli 64,5 milj. euroa.         

SRV Yhtiöt Oyj:n tytäryhtiöllä SRV Kalusto Oy:llä oli katsauskauden lopussa 150 
241 kappaletta SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita, jotka on hankittu SRV Yhtiöt Oyj:n ja
SRV Henkilöstö Oy:n sulautumissuunnitelman ehtojen mukaisesti. SRV Yhtiöt Oyj:n 
hallitus päätti käyttää valtuutusta hankkia omia osakkeita 30.5.2008. Omien     
osakkeiden ostot aloitettiin 9.6.2008. SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n     
hallussa oli 30.9.2008 yhteensä 407 200 SRV Yhtiöt Oyj:n osaketta, joiden osuus 
yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä 1,1    
prosenttia. 29.10.2008 konsernin hallussa oli 488 500 osaketta (1,3 prosenttia  
yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä).      

Taloudelliset tavoitteet                                                        

SRV:n tavoitteena on keskipitkällä aikavälillä yltää noin 15 prosentin          
keskimääräiseen vuotuiseen koko konsernin liikevaihdon kasvuun ja yli 30        
prosentin keskimääräiseen vuotuiseen liikevaihdon kasvuun kansainvälisessä      
liiketoiminnassa. SRV:n tavoitteena on kasvattaa liikevoiton tasoa ja           
keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä saavuttaa 8 prosentin                     
liikevoittomarginaali. Lisäksi yhtiön tavoitteena on ylläpitää yli 30 prosentin 
omavaraisuusastetta.                                                            

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                                              

Stockmann ja SRV sopivat lokakuussa Stockmannin Helsingin tavaratalon laajennus-
ja muutostöiden toteuttamisen ja projektinjohdon siirtymisestä SRV:lle. Sopimus 
kattaa sekä jo nyt käynnissä olevat työt että koko laajennushankkeen            
loppuunsaattamisen. SRV:n osuus hankkeen toteutuksesta on arviolta 70-80        
miljoonaa euroa, joka täsmentyy, kun loppuvuoden aikana on sovittu vanhaan      
kiinteistöön toteutettavien korjaus- ja perusparannustöiden määrä ja kun SRV:n  
kautta laskutettavien aliurakkasopimusten määrä on tarkentunut.                 

Markkinatilanteen vuoksi SRV Asunnot Oy:ssä käynnistetään toimet, joiden        
tavoitteena on sopeuttaa henkilöstömäärä vähentyneeseen asuntorakentamiseen.    

Aikaisemmat näkymät vuodelle 2008                                               

12.2.2008                                                                       

Vuoden 2008 liikevaihdon odotetaan kasvavan edelliseen vuoteen verrattuna.      
Vuoden 2008 liikevoiton odotetaan ylittävän selvästi vuoden 2007 liikevoiton.   

19.8.2008                                                                       

Asuntomyyntiin liittyvien epävarmuuksien takia vuoden 2008 liikevaihdon         
odotetaan olevan vuoden 2007 tasolla. Konsernin liikevoiton odotetaan ylittävän 
selvästi vuoden 2007 tason ja vuoden 2008 toisen vuosipuoliskon liikevoiton     
odotetaan ylittävän vuoden 2008 ensimmäisen vuosipuoliskon liikevoiton.         

Näkymät vuodelle 2008                                                           

Kansainvälinen rahoitusmarkkinakriisi on vaikeuttanut kiinteistöinvestointien   
rahoitusta ja heikentänyt talousnäkymiä. Uusien hankkeitten aloituspäätösten    
toteutumiseen ja erityisesti asuntomyyntiin kohdistuu epävarmuuksia.            

SRV muuttaa näkymiä liikevaihdon ja liikevoiton osalta. Vuoden 2008 liikevaihdon
odotetaan olevan jonkin verran edellisen vuoden liikevaihtoa alempi. Vuoden     
viimeisen neljänneksen liikevoiton arvioidaan olevan positiivinen ja koko vuoden
liikevoiton selvästi vuoden 2007 liikevoittoa korkeampi.                        



Espoo 30.10.2008                                                                


Hallitus                                                                        

Kaikki tässä katsauksessa esitetyt ennusteet ja arviot perustuvat johdon        
tämänhetkiseen näkemykseen talouden kehityksestä ja todelliset tulokset voivat  
olla merkittävästikin erilaiset.                                                

Lisätietoja:                                                                    

Eero Heliövaara, toimitusjohtaja, +358 (201) 455 213                            
Hannu Linnoinen, varatoimitusjohtaja, CFO +358 (201) 455 990, +358 (50) 523 5850
Jussi Ollila, viestintäjohtaja, +358 (201) 455 275, +358 (50) 372 5229          

Jakelu: Nasdaq OMX Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.srv.fi             







Tiedotteen keskeiset tunnusluvut:                                               

--------------------------------------------------------------------------------
|                         |        | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
|                         |        | 1-9/  | 1-9/   | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
|                         |        | 2008  | 2007   | 2008   | 2007   | 2007   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto             | milj.  | 415,5 | 395,9  | 126,7  | 134,6  | 561,4  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto             | milj.  | 32,2  | 18,0   | 14,1   | 7,6    | 15,1   |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %          | %      | 7,7   | 4,5    | 11,1   | 5,7    | 2,7    |
| liikevaihdosta          |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen veroja      | milj.  | 26,3  | 16,8   | 11,2   | 7,8    | 11,5   |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen veroja, %   | %      | 6,3   | 4,2    | 8,8    | 5,8    | 2,1    |
| liikevaihdosta          |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille   | milj.  | 17,9  | 12,3   | 7,8    | 5,6    | 7,2    |
| kuuluva tulos           | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Oman pääoman tuotto 1)  | %      | 14,6  | 15,2   |        |        | 6,9    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman      | %      | 18,5  | 15,4   |        |        | 9,7    |
| tuotto 1)               |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma       | milj.  | 306,6 | 207,3  |        |        | 222,9  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusaste        | %      | 45,9  | 60,9   |        |        | 55,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen nettovelka   | milj.  | 126,1 | 19,8   |        |        | 43,2   |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisaste        | %      | 74,1  | 12,2   |        |        | 27,3   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta             | milj.  | 455,2 | 546,3  |        |        | 528,7  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Henkilöstö keskimäärin  |        | 865   | 763    |        |        | 761    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit taseen     | milj.  | 22.8  | 3.1    | 1.2    | 1.0    | 5,4    |
| pysyviin vastaaviin     | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit taseen     | %      | 5.5   | 0.8    | 0.9    | 0.7    | 1,0    |
| pysyviin vastaaviin, %  |        |       |        |        |        |        |
| liikevaihdosta          |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu       | euroa  | 0,49  | 0,39   | 0,21   | 0,14   | 0,22   |
| osakekohtainen tulos 2) |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu       | euroa  | 4,61  | 4,33   | -      | -      | 4,22   |
| osakekohtainen oma      |        |       |        |        |        |        |
| pääoma 2)               |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu       | euroa  | -     | -      | -      | -      | 0,12   |
| osakekohtainen osinko   |        |       |        |        |        |        |
| 2)                      |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osinko tuloksesta       | %      | -     | -      | -      | -      | 54,6   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Efektiivinen            | %      | -     | -      | -      | -      | 2,4    |
| osinkotuotto            |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Hinta/voitto -suhde     |        | -     | -      | -      | -      | 22,8   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeen kurssikehitys  |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kurssi kauden lopussa | euroa  | 4,19  | 8,10   | -      | -      | 5,02   |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Keskikurssi           | euroa  | 4,30  | 8,19   | -      | -      | 8,40   |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Alin kurssi           | euroa  | 3,90  | 7,92   | -      | -      | 4,72   |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Ylin kurssi           | euroa  | 6,60  | 8,51   | -      | -      | 10,79  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakekannan             | milj.  | 152,4 | 297,8  | -      | -      | 184,6  |
| markkina-arvo kauden    | euroa  |       |        |        |        |        |
| lopussa                 |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden vaihdon      | 1 000  | 12    | 15 129 | -      | -      | 22 514 |
| kehitys                 |        | 284   |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden vaihdon      | %      | 33,6  | 48,3   | -      | -      | 68,8   |
| kehitys                 |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden lukumäärän   | 1 000  | 36    | 31 333 | -      | -      | 32 703 |
| painotettu keskiarvo    |        | 613   |        |        |        |        |
| kauden aikana           |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden lukumäärä    | 1 000  | 36    | 36 768 | -      | -      | 36 768 |
| kauden lopussa          |        | 361   |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi    
muutettuna                                                                      
osakekohtaiset tunnusluvut on muutettu vertailukelpoisiksi siten, että niissä on
huomioitu 11.4.2007 voimaan tullut osakemäärän kasvu, 11.6.2007 toteutettu      
osakeanti ja 28.9.2007 toteutettu SRV Henkilöstö Oy:n sulautumissuunnitelman    
täytäntöönpanoon liittyneet osakeanti ja omien osakkeiden mitätöinti sekä omien 
osakkeiden ostot                                                                


Tunnuslukujen laskentakaavat                                                    

--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisaste, %          | Korolliset nettovelat x 100/                  |
|                              | Oma pääoma yhteensä                           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oman pääoman tuotto, %       | (Voitto ennen veroja - verot) x 100/          |
|                              | (Oma pääoma yhteensä, keskimäärin)            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman           | (Voitto ennen veroja + korko- ja muut         |
| tuotto, %                    | rahoituskulut) x 100/                         |
|                              | Sijoitettu pääoma keskimäärin                 |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusaste, %          | Oma pääoma yhteensä x 100/                    |
|                              | (Taseen loppusumma - saadut ennakot)          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma            | Taseen loppusumma - korottomat velat -        |
|                              | laskennalliset verovelat - varaukset          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen nettovelka        | Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu            | Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva         |
| osakekohtainen tulos         | tilikauden voitto/                            |
|                              | Osakkeiden keskimääräinen lukumäärä           |
|                              | tilikauden aikana                             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu            | Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva         |
| osakekohtainen omapääoma     | omapääoma/                                    |
|                              | Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä        |
|                              | tilikauden lopussa                            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Hinta/voitto -suhde          | Viimeinen kaupantekokurssi tilikauden         |
|                              | lopussa/                                      |
|                              | Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osinko tuloksesta, %         | Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko x     |
|                              | 100/                                          |
|                              | Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Efektiivinen osinkotuotto, % | Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko x     |
|                              | 100/                                          |
|                              | Osakeantioikaistu kurssi kauden lopussa       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Keskikurssi                  | Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto/        |
|                              | Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden         |
|                              | lukumäärä                                     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakekannan markkina-arvo    | Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x         |
| kauden lopussa               | viimeinen kaupantekokurssi                    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden vaihdon kehitys   | Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden         |
|                              | lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus      |
|                              | osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä      |
|                              | tilikauden aikana                             |
--------------------------------------------------------------------------------




SRV Yhtiöt Oyj osavuosikatsaus 1.1. - 30.9.2008: taulukko-osa                   

LIITTEET                                                                        

1) Konsernitilinpäätöstietoja: tuloslaskelma, tase, laskelma oman pääoman       
muutoksista, rahavirtalaskelma, vastuusitoumukset, johdannaissopimusvastuu      
2) Kehitys neljännesvuosittain                                                  
3) Segmenttitiedot                                                              
4) Uusien standardien sekä muutosten ja tulkintojen käyttöönotto vuonna 2009    
5) Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                                           

1. Osavuosikatsaus 1.1. - 30.9.2008                                             

IFRS-tilinpäätöskäytäntö ja segmenttijako                                       

SRV -konserni (SRV) siirtyi 1.1.2006 kansainväliseen IFRS-tilinpäätöskäytäntöön 
(International Financial Reporting Standards). SRV on soveltanut                
osavuosikatsauksen laatimisessa samoja laskentaperiaatteita kuin                
vuositilinpäätöksessä 2007. Taulukoiden luvut on pyöristetty, joka pitää ottaa  
huomioon yhteissummia laskettaessa. Osavuosikatsaus on laadittu IAS 34          
-standardin mukaisesti ja esitettävät tiedot ovat tilintarkastamattomia.        

SRV:n raportointisegmentit ovat Toimitilaliiketoiminta, Asunto- ja              
alueliiketoiminta ja Kansainvälinen liiketoiminta sekä Muut toiminnot.          
Segmenttien luvut esitetään IFRS 8 -standardin mukaisesti noudattaen            
konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita.                                    

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin         | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| tuloslaskelma     | 2008  | 2007  | s,    | s,%   | 2008   | 2007   | 2007   |
| (milj. eur)       |       |       | milj  |       |        |        |        |
|                   |       |       | eur   |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 415,5 | 395,9 | 19,6  | 4,9   | 126,7  | 134,6  | 561,4  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan    | 1,0   | 0,7   | 0,3   | 37,8  | 0,4    | 0,1    | 1,1    |
| muut tuotot       |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiiden ja      | 24,9  | 6,0   | 18,9  | 312,8 | 11,2   | -4,8   | 18,3   |
| keskeneräisten    |       |       |       |       |        |        |        |
| tuotteiden        |       |       |       |       |        |        |        |
| varastojen muutos |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineiden ja       | -361, | -343, | -18,1 | 5,3   | -109,4 | -110,8 | -509,7 |
| palveluiden       | 9     | 8     |       |       |        |        |        |
| käyttö            |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Työsuhde-etuuksis | -34,2 | -30,1 | -4,1  | 13,7  | -10,4  | -8,3   | -41,6  |
| ta aiheutuneet    |       |       |       |       |        |        |        |
| kulut             |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Poistot ja        | -2,1  | -1,4  | -0,7  | 51,3  | -0,7   | -0,5   | -1,9   |
| arvonalentumiset  |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan    | -11,1 | -9,5  | -1,6  | 16,9  | -3,7   | -2,7   | -12,6  |
| muut kulut        |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 32,2  | 18,0  | 14,2  | 79,0  | 14,1   | 7,6    | 15,1   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot    | 3,3   | 1,3   | 2,0   | 158,5 | 0,4    | 0,5    | 2,6    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoituskulut     | -9,2  | -2,5  | -6,7  | 269,5 | -3,3   | -0,4   | -6,1   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot ja | -5,9  | -1,2  | -4,7  | 388,1 | -2,9   | 0,2    | -3,5   |
| -kulut yhteensä   |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Voitto ennen      | 26,3  | 16,8  | 9,5   | 56,8  | 11,2   | 7,8    | 11,5   |
| veroja            |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tuloverot         | -8,3  | -4,0  | -4,3  | 106,6 | -3,6   | -1,6   | -3,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden     | 18,0  | 12,8  | 5,3   | 41,2  | 7,6    | 6,1    | 7,6    |
| voitto            |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Jakautuminen      |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön         | 17,9  | 12,3  |       |       | 7,8    | 5,6    | 7,2    |
| omistajille       |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vähemmistölle     | 0,1   | 0,5   |       |       | -0,2   | 0,6    | 0,5    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön         | 0,49  | 0,39  |       | 25,6  | 0,21   | 0,14   | 0,22   |
| omistajille       |       |       |       |       |        |        |        |
| kuuluvasta        |       |       |       |       |        |        |        |
| voitosta laskettu |       |       |       |       |        |        |        |
| osakekohtainen    |       |       |       |       |        |        |        |
| tulos             |       |       |       |       |        |        |        |
| (laimentamaton ja |       |       |       |       |        |        |        |
| laimennettu) 1)   |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

Osakekohtaiset tunnusluvut on muutettu vertailukelpoisiksi siten, että niissä on
huomioitu 11.4.2007 voimaan tullut osakemäärän kasvu, 11.6.2007 toteutettu      
osakeanti ja 28.9.2007 toteutettu SRV Henkilöstö Oy:n sulautumissuunnitelman    
täytäntöönpanoon liittyneet osakeanti ja omien osakkeiden mitätöinti sekä omien 
osakkeiden ostot                                                                


--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin tase               | IFRS      | IFRS      | muutos,   | IFRS      |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)                | 30.9.08   | 30.9.07   | %         | 31.12.07  |
--------------------------------------------------------------------------------
| VARAT                        |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineelliset                  | 25,9      | 6,8       | 281,9     | 8,0       |
| käyttöomaisuushyödykkeet     |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikearvot                   | 1,7       | 0,7       | 138,9     | 0,7       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut aineettomat hyödykkeet  | 0,6       | 0,7       | -15,9     | 0,6       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut rahoitusvarat           | 4,4       | 2,9       | 52,8      | 2,9       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Saamiset                     | 5,8       | 6,0       | -3,3      | 2,7       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Laskennalliset verosaamiset  | 1,5       | 0,7       | 117,1     | 1,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 40,0      | 17,8      | 124,3     | 16,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus              | 259,0     | 173,7     | 49,1      | 196,4     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myyntisaamiset ja muut       | 87,3      | 94,2      | -7,3      | 94,2      |
| saamiset                     |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden verotettavaan  | 4,4       | 2,2       | 98,1      | 3,4       |
| tuloon perustuvat            |           |           |           |           |
| verosaamiset                 |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarat                    | 8,5       | 25,1      | -66,2     | 21,4      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 359,3     | 295,3     | 21,7      | 315,4     |
--------------------------------------------------------------------------------
| VARAT YHTEENSÄ               | 399,3     | 313,1     | 27,5      | 331,6     |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin tase               | IFRS      | IFRS      | muutos,   | IFRS      |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)                | 30.9.08   | 30.9.07   | %         | 31.12.07  |
--------------------------------------------------------------------------------
| OMA PÄÄOMA JA VELAT          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille        |           |           |           |           |
| kuuluva oma pääoma           |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakepääoma                  | 3,1       | 3,1       | 0,0       | 3,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun vapaan oman       | 87,3      | 83,1      | 5,1       | 87,3      |
| pääoman rahasto              |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot                   | 0,0       | 0,0       | -93,0     | 0,0       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Arvonmuutosrahasto           | 0,0       | 0,0       | -100,0    | 0,0       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kertyneet voittovarat        | 77,1      | 73,0      | 5,6       | 64,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille        | 167,5     | 159,1     | 5,3       | 155,1     |
| kuuluva oma pääoma yhteensä  |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vähemmistön osuus            | 2,7       | 3,2       | -16,8     | 3,2       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma yhteensä          | 170,2     | 162,3     | 4,8       | 158,3     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Laskennalliset verovelat     | 0,2       | 0,8       | -77,6     | 0,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varaukset                    | 5,4       | 5,5       | -0,8      | 5,9       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korolliset velat             | 55,9      | 32,6      | 71,4      | 37,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut velat                   |           |           |           | 0,4       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 61,5      | 38,9      | 58,3      | 44,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ostovelat ja muut velat      | 78,2      | 95,0      | -17,7     | 96,9      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden verotettavaan  | 4,9       | 1,1       | 338,8     | 1,6       |
| tuloon perustuvat verovelat  |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varaukset                    | 4,0       | 3,4       | 16,3      | 4,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korolliset velat             | 80,5      | 12,3      | 553,2     | 26,5      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 167,5     | 111,9     | 49,7      | 129,1     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä               | 229,1     | 150,8     | 52,0      | 173,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
| OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ | 399,3     | 313,1     | 27,5      | 331,6     |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin rahavirtalaskelma            | IFRS      | IFRS       | IFRS       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)                          | 1-9/2008  | 1-9/2007   | 1-12/2007  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan rahavirrat              |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilikauden voitto                      | 18,0      | 12,8       | 7,6        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oikaisut:                              |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suunnitelman mukaiset poistot          | 2,1       | 1,4        | 1,9        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoimet joihin ei liity            | -0,6      | -0,5       | 1,5        |
| maksutapahtumaa                        |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot ja -kulut               | 5,9       | 1,2        | 3,5        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineellisten ja aineettomien           | 0,0       | -0,1       | -0,1       |
| hyödykkeiden myyntivoitot              |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Verot                                  | 8,3       | 4,0        | 3,9        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oikaisut yhteensä                      | 15,6      | 6,0        | 10,6       |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Käyttöpääoman muutokset:               |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
|      Lainasaamisten muutos             | -8,5      | -4,0       | -2,7       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myynti- ja muiden saamisten muutos     | 10,9      | -25,0      | -23,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuuden muutos               | -62,6     | -39,7      | -62,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osto- ja muiden velkojen muutos        | -21,2     | 15,1       | 16,4       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Käyttöpääoman muutokset yhteensä       | -81,4     | -53,5      | -72,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Maksetut korot                         | -7,8      | -3,9       | -6,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Saadut korot                           | 6,2       | 2,0        | 2,8        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Saadut osingot                         | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maksetut verot                         | -6,4      | -4,7       | -6,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
|                                        | -8,0      | -6,6       | -9,8       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan nettorahavirta          | -55,8     | -41,4      | -63,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Investointien rahavirrat               |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tytäryritysten ja liiketoimintojen     | -1,3      | 0,0        | 0,0        |
| hankinta vähennettynä hankintahetken   |           |            |            |
| rahavaroilla                           |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit aineellisiin              | -19,7     | -2,1       | -4,2       |
| hyödykkeisiin                          |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit aineettomiin              | -0,3      | -0,1       | -0,1       |
| hyödykkeisiin                          |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit sijoituksiin              | -1,5      | -0,9       | -1,0       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineellisten ja aineettomien           | 0,1       | 0,7        | 0,7        |
| hyödykkeiden myynti                    |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitusten myynti                     | 0,0       | 0,3        | 0,3        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investointien nettorahavirta           | -22,7     | -2,1       | -4,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoituksen rahavirrat                 |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeannista saadut varat              | 0,0       | 112,4      | 113,4      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lainojen nostot                        | 42,0      | 16,3       | 19,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lainojen takaisinmaksut                | -9,5      | -13,2      | -13,5      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lainasaamisten muutos                  | 0,0       | 0,2        | 0,2        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Yhtiölainojen muutos                   | 22,5      | -24,7      | -21,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Luottolimiittien muutos                | 16,3      | -13,5      | 0,9        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien osakkeiden hankinta              | -1,4      | -20,7      | -20,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitusleasingvelkojen maksut         | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maksetut osingot                       | -4,4      | -3,1       | -3,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoituksen nettorahavirta             | 65,6      | 53,8       | 74,5       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarojen muutos                     | -12,9     | 10,2       | 6,5        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarat tilikauden alussa            | 21,4      | 14,9       | 14,9       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarat tilikauden lopussa           | 8,5       | 25,1       | 21,4       |
--------------------------------------------------------------------------------
	                                                                               

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 30.9.2008                    

--------------------------------------------------------------------------------
|              | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma      |               |
--------------------------------------------------------------------------------
| IFRS         | Osa | Yli | Sijo | Muunt | Arvo | Kert | Yh-t | Vähem | Oma   |
| (milj.       | ke- | -ku | itet | o-ero | n-mu | y-ne | eens | -mist | pääom |
| euroa)       | pää | rss | un   | t     | u-to | et   | ä    | ön    | a     |
|              | -om | i-r | vapa |       | s-ra | voit |      | osuus | yhtee |
|              | a   | aha | an   |       | hast | to-v |      |       | n-sä  |
|              |     | sto | oman |       | o    | arat |      |       |       |
|              |     |     | pääo |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | man  |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | raha |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | sto  |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | 0,0  | 64,7 | 155, | 3,2   | 158,3 |
| 1.1.2008     |     |     |      |       |      |      | 1    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot   |     |     |      | 0,0   |      |      | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myytävissä   |     |     |      |       | 0,0  |      | 0,0  |       |       |
| olevien      |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| rahoitusvaro |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| jen käypään  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| arvoon       |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| arvostus     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu muutos   |     |     | 0,0  |       |      | 0,0  | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suoraan      | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 0,0  | 0,0  |       |       |
| omaan        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| pääomaan     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kirjatut     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nettotulot   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude |     |     |      |       |      | 17,9 | 17,9 |       |       |
| n voitto     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 17,9 | 17,9 |       |       |
| lla kirjatut |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| tuotot ja    |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kulut        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| yhteensä     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osingonjako  |     |     |      |       |      | -4,4 | -4,4 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien        |     |     |      |       |      | -1,1 | -1,1 |       |       |
| osakkeiden   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| hankinta     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | 0,0  | 77,1 | 167, | 2,7   | 170,2 |
| 30.9.2008    |     |     |      |       |      |      | 5    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------


Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 30.9.2007                    

--------------------------------------------------------------------------------
|              | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma      |               |
--------------------------------------------------------------------------------
| IFRS         | Osa | Yli | Sijo | Muunt | Arvo | Kert | Yh-t | Vähem | Oma   |
| (milj.       | ke- | -ku | itet | o-ero | n-mu | y-ne | eens | -mist | pääom |
| euroa)       | pää | rss | un   | t     | u-to | et   | ä    | ön    | a     |
|              | -om | i-r | vapa |       | s-ra | voit |      | osuus | yhtee |
|              | a   | aha | an   |       | hast | to-v |      |       | n-sä  |
|              |     | sto | oman |       | o    | arat |      |       |       |
|              |     |     | pääo |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | man  |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | raha |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | sto  |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 1,3 | 1,8 | 0,0  | 0,0   | 0,1  | 54,7 | 57,9 | 4,2   | 62,2  |
| 1.1.2007     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot   |     |     |      | 0,0   |      |      | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myytävissä   |     |     |      |       | -0,1 |      | -0,1 |       |       |
| olevien      |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| rahoitusvaro |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| jen käypään  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| arvoon       |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| arvostus     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu muutos   | 1,8 | -1, |      |       |      | 0,1  | 0,1  |       |       |
|              |     | 8   |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suoraan      | 1,8 | -1, | 0,0  | 0,0   | -0,1 | 0,1  | -0,1 |       |       |
| omaan        |     | 8   |      |       |      |      |      |       |       |
| pääomaan     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kirjatut     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nettotulot   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude |     |     |      |       |      | 12,3 | 12,3 |       |       |
| n voitto     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 12,3 | 12,3 |       |       |
| lla kirjatut |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| tuotot ja    |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kulut        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| yhteensä     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osingonjako  |     |     |      |       |      | -3,1 | -3,1 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ylikurssirah | 1,8 | -1, |      |       |      |      | 0,0  |       |       |
| aston siirto |     | 8   |      |       |      |      |      |       |       |
| osakepääomaa |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| n            |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osake- ja    |     |     | 112, |       |      | 0,4  | 112, |       |       |
| henkilöstöan |     |     | 4    |       |      |      | 8    |       |       |
| ti           |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osake- ja    |     |     |      |       |      |      | 0,0  |       |       |
| henkilöstöan |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nin          |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| vähennykset  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien        |     |     | -29, |       |      | 8,6  | -20, |       |       |
| osakkeiden   |     |     | 3    |       |      |      | 7    |       |       |
| hankinta ja  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| mitätöinti   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 4,8 | -1, | 83,1 | 0,0   | 0,0  | 73,0 | 159, | 3,2   | 162,3 |
| 30.9.2007    |     | 8   |      |       |      |      | 1    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 31.12.2007                   

--------------------------------------------------------------------------------
|              | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma      |               |
--------------------------------------------------------------------------------
| IFRS         | Osa | Yli | Sijo | Muunt | Arvo | Kert | Yh-t | Vähem | Oma   |
| (milj.       | ke- | -ku | itet | o-ero | n-mu | y-ne | eens | -mist | pääom |
| euroa)       | pää | rss | un   | t     | u-to | et   | ä    | ön    | a     |
|              | -om | i-r | vapa |       | s-ra | voit |      | osuus | yhtee |
|              | a   | aha | an   |       | hast | to-v |      |       | n-sä  |
|              |     | sto | oman |       | o    | arat |      |       |       |
|              |     |     | pääo |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | man  |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | raha |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | sto  |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 1,3 | 1,8 | 0,0  | 0,0   | 0,1  | 54,7 | 57,9 | 4,2   | 62,2  |
| 1.1.2007     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot   |     |     |      | 0,0   |      |      | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myytävissä   |     |     |      |       | -0,1 |      | -0,1 |       |       |
| olevien      |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| rahoitusvaro |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| jen käypään  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| arvoon       |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| arvostus     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu muutos   |     |     |      |       |      | 0,1  | 0,1  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suoraan      | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | -0,1 | 0,1  | 0,0  |       |       |
| omaan        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| pääomaan     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kirjatut     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nettotulot   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude |     |     |      |       |      | 7,2  | 7,2  |       |       |
| n voitto     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 7,2  | 7,2  |       |       |
| lla kirjatut |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| tuotot ja    |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kulut        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| yhteensä     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osingonjako  |     |     |      |       |      | -3,1 | -3,1 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ylikurssirah | 1,8 | -1, |      |       |      |      | 0,0  |       |       |
| aston siirto |     | 8   |      |       |      |      |      |       |       |
| osakepääomaa |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| n            |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osake- ja    |     |     | 116, |       |      | 0,4  | 117, |       |       |
| henkilöstöan |     |     | 6    |       |      |      | 0    |       |       |
| ti           |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osake- ja    |     |     |      |       |      | -3,2 | -3,2 |       |       |
| henkilöstöan |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nin          |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| vähennykset  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien        |     |     | -29, |       |      | 8,6  | -20, |       |       |
| osakkeiden   |     |     | 3    |       |      |      | 7    |       |       |
| hankinta ja  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| mitätöinti   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | 0,0  | 64,7 | 155, | 3,2   | 158,3 |
| 31.12.2007   |     |     |      |       |      |      | 1    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus                  | IFRS     | IFRS     | muutos,  | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)                      | 30.9.08  | 30.9.07  | %        | 31.12.07 |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineet ja tarvikkeet             | 0,0      | 0,0      | -83,1    | 0,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Keskeneräiset työt               | 89,1     | 73,6     | 21,8     | 86,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maa-alueet ja tonttiyhtiöt       | 119,2    | 60,6     | 96,7     | 64,3     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiiden asunto- ja             | 30,7     | 25,6     | 17,9     | 30,3     |
| kiinteistöosakeyhtiöiden         |          |          |          |          |
| osakkeet                         |          |          |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ennakkomaksut                    | 6,6      | 6,1      | 9,0      | 6,5      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu vaihto-omaisuus              | 13,4     | 7,8      | 71,4     | 8,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä                | 259,0    | 173,7    | 49,1     | 196,4    |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Vastuusitoumukset                | IFRS     | IFRS     | muutos,  | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)                      | 30.9.08  | 30.9.07  | %        | 31.12.07 |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omasta puolesta annetut vakuudet |          |          |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut kiinteistökiinnitykset   | 99,3     | 58,9     | 68,7     | 69,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut pantit                   | 0,0      | 6,0      | -100,0   | 5,2      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut vastuusitoumukset           |          |          |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut takaukset keskeneräisten | 0,4      | 71,0     | -99,4    | 71,4     |
| hankkeiden veloista              |          |          |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut investointisitoumukset   | 2,3      | 6,4      | -63,4    | 4,7      |
--------------------------------------------------------------------------------



--------------------------------------------------------------------------------
| Vastuu            | IFRS             | IFRS              | IFRS              |
| johdannaissopimuk | 30.9.08          | 30.9.07           | 31.12.07          |
| sista             |                  |                   |                   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)     | Käyvät arvot     | Käyvät arvot      | Käyvät arvot      |
--------------------------------------------------------------------------------
|                   | Posit. | Negat.  | Posit.  | Posit.  | Negat.  | Posit.  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suojauslaskennan  |        |         |         |         |         |         |
| ulkopuoliset      |        |         |         |         |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valuuttatermiinit | 0,0    | 0,4     | 0,4     | 0,0     | 0,0     | 0,0     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Koronvaihtosopimu | 0,0    | 0,0     | 0,0     | 0,0     | 0,0     | 0,0     |
| kset              |        |         |         |         |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Johdannaissopimus |        | IFRS    |         | IFRS    |         | IFRS    |
| ten               |        |         |         |         |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| nimellisarvot     |        | 30.9.08 |         | 30.9.07 |         | 31.12.0 |
|                   |        |         |         |         |         | 7       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valuuttatermiinit |        | 8,4     |         | 8,8     |         | 8,5     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Koronvaihtosopimu |        | 14,8    |         | 0,0     |         | 0,0     |
| kset              |        |         |         |         |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Johdannaisten käyvät arvot perustuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.   |
| Avoimet valuuttatermiinit kohdistuvat rahoituksen kassavirran suojaamiseen.  |
--------------------------------------------------------------------------------


2. Konsernin ja liiketoimintojen kehitys neljännesvuosittain                    

--------------------------------------------------------------------------------
| SRV konserni    | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)     | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/08 | 10-12/ | 7-9/07 | 4-6/07 | 1-3/07 |
|                 | 8     | 8     |        | 07     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto     | 126,7 | 142,4 | 146,4  | 165,5  | 134,6  | 140,0  | 121,4  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto     | 14,1  | 9,2   | 8,9    | -2,9   | 7,6    | 6,8    | 3,6    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot  | -2,9  | -2,4  | -0,6   | -2,3   | 0,2    | -0,8   | -0,6   |
| ja -kulut ,     |       |       |        |        |        |        |        |
| yht.            |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen     | 11,2  | 6,8   | 8,3    | -5,2   | 7,8    | 6,0    | 3,0    |
| veroja          |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulouttamaton   | 455,2 | 521,1 | 451,3  | 528,7  | 546,3  | 517,4  | 507,0  |
| tilauskanta 1)  |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos/osake,    | 0,21  | 0,12  | 0,16   | -0,17  | 0,14   | 0,18   | 0,07   |
| eur             |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma             | 4,56  | 4,40  | 4,38   | 4,22   | 4,33   | 4,46   | 2,29   |
| pääoma/osake,   |       |       |        |        |        |        |        |
| eur 1)          |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeen        | 4,19  | 5,28  | 5,55   | 5,02   | 8,10   | 10,10  | -      |
| päätöskurssi,   |       |       |        |        |        |        |        |
| eur 1)          |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusast | 45,9  | 44,9  | 52,1   | 55,4   | 60,9   | 59,4   | 33,2   |
| e, % 1)         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen      | 126,1 | 122,4 | 76,1   | 43,2   | 19,8   | -10,4  | 52,5   |
| nettovelka 1)   |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisast | 74,1  | 74,8  | 46,3   | 27,3   | 12,2   | -5,8   | 82,9   |
| e, % 1)         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto     | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)     | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/08 | 10-12/ | 7-9/07 | 4-6/07 | 1-3/07 |
|                 | 8     | 8     |        | 07     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiket | 74,3  | 92,2  | 104,8  | 103,2  | 90,6   | 82,2   | 69,4   |
| oiminta         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja      | 31,4  | 37,1  | 26,0   | 43,5   | 35,5   | 43,9   | 40,1   |
| alueliiketoimin |       |       |        |        |        |        |        |
| ta              |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen  | 21,0  | 13,1  | 15,7   | 18,8   | 8,5    | 14,0   | 11,9   |
| liiketoiminta   |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot  | 2,7   | 2,8   | 2,9    | 2,7    | 2,5    | 4,0    | 1,9    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit    | -2,7  | -2,9  | -2,9   | -2,7   | -2,6   | -4,2   | -1,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni        | 126,7 | 142,4 | 146,4  | 165,5  | 134,6  | 140,0  | 121,4  |
| yhteensä        |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto     | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)     | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/08 | 10-12/ | 7-9/07 | 4-6/07 | 1-3/07 |
|                 | 8     | 8     |        | 07     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiket | 3,7   | 9,9   | 8,2    | 4,7    | 6,8    | 3,6    | 2,9    |
| oiminta         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja      | 0,5   | 0,9   | 0,4    | 2,8    | 3,0    | 2,9    | 2,0    |
| alueliiketoimin |       |       |        |        |        |        |        |
| ta              |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen  | 10,8  | -0,1  | 1,2    | -9,4   | -1,7   | 1,8    | -0,9   |
| liiketoiminta   |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot  | -1,0  | -1,6  | -0,9   | -1,1   | -0,5   | -1,1   | -0,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit    | 0,0   | 0,0   | 0,0    | 0,0    | 0,0    | -0,4   | 0,0    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni        | 14,1  | 9,2   | 8,9    | -2,9   | 7,6    | 6,8    | 3,6    |
| yhteensä        |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------



--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto     | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (%)             | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/08 | 10-12/ | 7-9/07 | 4-6/07 | 1-3/07 |
|                 | 8     | 8     |        | 07     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiket | 4,9   | 10,8  | 7,8    | 4,5    | 7,5    | 4,4    | 4,2    |
| oiminta         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja      | 1,7   | 2,5   | 1,6    | 6,5    | 8,5    | 6,5    | 4,9    |
| alueliiketoimin |       |       |        |        |        |        |        |
| ta              |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen  | 51,5  | -0,9  | 7,9    | -49,9  | -19,9  | 12,7   | -7,8   |
| liiketoiminta   |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni        | 11,1  | 6,4   | 6,1    | -1,8   | 5,7    | 4,8    | 2,9    |
| yhteensä        |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta     | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)   | 30.9. | 30.6. | 31.3.0 | 31.12. | 30.9.0 | 30.6.0 | 31.3.0 |
|                 | 08    | 08    | 8      | 07     | 7      | 7      | 7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiket | 228,8 | 291,1 | 235,2  | 302,8  | 360,2  | 323,4  | 326,0  |
| oiminta         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja      | 186,3 | 186,8 | 182,4  | 174,6  | 128,2  | 129,7  | 143,0  |
| alueliiketoimin |       |       |        |        |        |        |        |
| ta              |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen  | 40,2  | 43,2  | 33,7   | 51,3   | 57,9   | 64,4   | 38,0   |
| liiketoiminta   |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni        | 455,2 | 521,1 | 451,3  | 528,7  | 546,3  | 517,4  | 507,0  |
| yhteensä        |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu      | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
| pääoma          |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)   | 30.9. | 30.6. | 31.3.0 | 31.12. | 30.9.0 | 30.6.0 | 31.3.0 |
|                 | 08    | 08    | 8      | 07     | 7      | 7      | 7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiket | 63,5  | 51,2  | 43,7   | 33,4   | 44,4   | 60,7   | 40,1   |
| oiminta         |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja      | 115,9 | 105,3 | 97,0   | 81,5   | 72,2   | 60,6   | 39,5   |
| alueliiketoimin |       |       |        |        |        |        |        |
| ta              |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen  | 143,9 | 145,1 | 115,1  | 101,3  | 65,3   | 58,6   | 29,9   |
| liiketoiminta   |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot  | -16,6 | -5,4  | 4,0    | 6,7    | 25,3   | 58,5   | 23,0   |
| ja eliminoinnit |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni        | 306,6 | 296,2 | 259,8  | 222,9  | 207,3  | 238,3  | 132,6  |
| yhteensä        |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Asuntotuotanto  | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suomessa (kpl)  | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/08 | 10-12/ | 7-9/07 | 4-6/07 | 1-3/07 |
|                 | 8     | 8     |        | 07     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asuntoaloitukse | 49    | 53    | 8      | 155    | 31     | 77     | 100    |
| t               |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmistuneet    | 31    | 104   | 125    | 130    | 257    | 51     | 81     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakenteilla 1)  | 251   | 247   | 298    | 415    | 382    | 593    | 613    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiit         | 140   | 128   | 105    | 80     | 71     | 30     | 18     |
| myymättömät 1)  |       |       |        |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myydyt asunnot  | 32    | 63    | 33     | 40     | 62     | 83     | 103    |
--------------------------------------------------------------------------------

1) kauden lopussa                                                               

3. Segmenttien tiedot                                                           

--------------------------------------------------------------------------------
| Varat                    | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 30.9.08 | 30.9.07 | milj.    | %       | 31.12.07 |
|                          |         |         | eur      |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | 114,7   | 112,7   | 2,1      | 1,8     | 117,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | 138,4   | 93,9    | 44,5     | 47,5    | 113,4    |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | 156,0   | 83,2    | 72,8     | 87,5    | 114,3    |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot           | 168,4   | 116,7   | 51,7     | 44,3    | 162,0    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit ja muut     | -178,3  | -93,3   | -84,9    |         | -175,4   |
| oikaisut                 |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä        | 399,3   | 313,1   | 86,2     | 27,5    | 331,6    |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Velat                    | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 30.9.08 | 30.9.07 | milj.    | %       | 31.12.07 |
|                          |         |         | eur      |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | 78,7    | 87,0    | -8,3     | -9,6    | 83,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | 125,7   | 76,9    | 48,8     | 63,5    | 93,8     |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | 139,8   | 74,7    | 65,1     | 87,1    | 104,9    |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot           | 65,1    | 7,4     | 57,8     | 785,6   | 31,5     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit ja muut     | -180,3  | -95,2   | -85,1    |         | -140,9   |
| oikaisut                 |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä        | 229,1   | 150,8   | 78,3     | 52,0    | 173,2    |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma        | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 30.9.08 | 30.9.07 | milj.    | %       | 31.12.07 |
|                          |         |         | eur      |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | 63,5    | 44,4    | 19,0     | 42,9    | 33,4     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | 115,9   | 72,2    | 43,7     | 60,5    | 81,5     |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | 143,9   | 65,3    | 78,6     | 120,2   | 101,3    |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot ja        | -16,6   | 25,3    | -42,0    |         | 6,7      |
| eliminoinnit             |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä        | 306,6   | 207,3   | 99,3     | 47,9    | 222,9    |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus                   | IFRS    | IFRS     | muutos,  | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)                       | 30.9.08 | 30.9.07  | milj.    | 31.12.07 |
|                                   |         |          | eur      |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maa-alueet ja tonttiyhtiöt        | 119,2   | 60,6     | 58,6     | 64,3     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 22,6    | 16,1     | 6,5      | 16,4     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 35,3    | 26,5     | 8,8      | 26,5     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 61,4    | 18,0     | 43,3     | 20,8     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Keskeneräiset työt                | 89,1    | 73,6     | 15,5     | 86,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 23,7    | 26,0     | -2,3     | 27,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 46,3    | 30,6     | 15,7     | 41,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 19,1    | 17,0     | 2,1      | 17,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiiden asunto- ja              | 30,7    | 25,6     | 5,1      | 30,3     |
| kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet |         |          |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 0,0     | 0,4      | -0,4     | 0,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 30,1    | 15,6     | 14,4     | 20,8     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 0,5     | 9,6      | -9,1     | 9,5      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu vaihto-omaisuus               | 20,0    | 13,9     | 6,1      | 15,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 5,2     | 5,0      | 0,2      | 5,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 6,6     | 7,3      | -0,7     | 4,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 9,3     | 2,3      | 6,9      | 6,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus yhteensä          | 259,0   | 173,7    | 85,3     | 196,4    |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 51,4    | 47,4     | 4,0      | 49,1     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 118,3   | 80,1     | 38,2     | 93,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 90,2    | 46,9     | 43,3     | 53,6     |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 1-9/200 | 1-9/200 | milj eur | %       | 2007     |
|                          | 8       | 7       |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto              | 271,2   | 242,2   | 29,0     | 12,0    | 345,4    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto              | 21,8    | 13,3    | 8,4      | 63,1    | 18,0     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin varat          |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat      | 0,9     | 0,5     | 0,5      | 103,8   | 1,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat      | 113,8   | 112,2   | 1,6      | 1,4     | 116,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat yhteensä           | 114,7   | 112,7   | 2,1      | 1,8     | 117,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin velat          |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat      | 1,0     | 1,4     | -0,4     | -26,1   | 1,2      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat      | 77,6    | 85,6    | -8,0     | -9,3    | 82,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä           | 78,7    | 87,0    | -8,3     | -9,6    | 83,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma kauden | 63,5    | 44,4    | 19,0     | 42,9    | 33,4     |
| lopussa                  |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman       | 64,2    | 45,0    |          |         | 52,4     |
| tuotto, % 1)             |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta kauden       | 228,8   | 360,2   | -131,4   | -36,5   | 302,8    |
| lopussa                  |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 1-9/200 | 1-9/200 | milj eur | %       | 2007     |
|                          | 8       | 7       |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto              | 94,5    | 119,6   | -25,0    | -20,9   | 163,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto              | 1,9     | 7,8     | -6,0     | -75,9   | 10,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin varat          |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat      | 2,1     | 1,2     | 0,8      | 66,3    | 2,6      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat      | 136,3   | 92,6    | 43,7     | 47,2    | 110,9    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat yhteensä           | 138,4   | 93,9    | 44,5     | 47,5    | 113,4    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin velat          |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat      | 50,1    | 24,7    | 25,4     | 102,6   | 28,1     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat      | 75,6    | 52,2    | 23,5     | 45,0    | 65,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä           | 125,7   | 76,9    | 48,8     | 63,5    | 93,8     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma kauden | 115,9   | 72,2    | 43,7     | 60,5    | 81,5     |
| lopussa                  |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman       | 2,6     | 17,6    |          |         | 16,7     |
| tuotto, % 1)             |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta kauden       | 186,3   | 128,2   | 58,1     | 45,3    | 174,6    |
| lopussa                  |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 1-9/200 | 1-9/200 | milj eur | %       | 2007     |
|                          | 8       | 7       |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto              | 49,8    | 34,4    | 15,4     | 44,8    | 53,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto              | 11,9    | -0,8    | 12,8     |         | -10,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin varat          |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat      | 23,6    | 6,3     | 17,3     | 274,6   | 2,4      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat      | 132,5   | 76,9    | 55,5     | 72,2    | 111,8    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat yhteensä           | 156,0   | 83,2    | 72,8     | 87,5    | 114,3    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin velat          |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat      | 10,7    | 12,0    | -1,2     | -10,2   | 14,8     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat      | 129,1   | 62,8    | 66,3     | 105,7   | 90,1     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä           | 139,8   | 74,7    | 65,1     | 87,1    | 104,9    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma kauden | 143,9   | 65,3    | 78,6     | 120,2   | 101,3    |
| lopussa                  |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman       | 16,9    | 1,1     |          |         | -11,3    |
| tuotto, % 1)             |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta kauden       | 40,2    | 57,9    | -17,7    | -30,6   | 51,3     |
| lopussa                  |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------

1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi 
muutettuna                                                                      

4. Uusien standardien sekä muutosten ja tulkintojen käyttöönotto vuonna 2009    

IFRIC julkaisi heinäkuussa kiinteistöjen omaperusteisen rakentamisen            
tulouttamiseen liittyvän uuden tulkintaohjeen (IFRIC 15: Agreements for the     
Construction of Real Estate). Standardin voimaan tulo edellyttää EU-kommission  
hyväksynnän. SRV tulee soveltamaan hyväksyttyä tulkintaohjetta 1.1.2009 alkaen  
ja selvittää standardin vaikutusta konsernin raportoitaviin tietoihin.          

5. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                                           

Stockmann ja SRV sopivat lokakuussa Stockmannin Helsingin tavaratalon laajennus-
ja muutostöiden toteuttamisen ja projektinjohdon siirtymisestä SRV:lle. Sopimus 
kattaa sekä jo nyt käynnissä olevat työt että koko laajennushankkeen            
loppuunsaattamisen. SRV:n osuus hankkeen toteutuksesta on arviolta 70-80        
miljoonaa euroa, joka täsmentyy, kun loppuvuoden aikana on sovittu vanhaan      
kiinteistöön toteutettavien korjaus- ja perusparannustöiden määrä ja kun SRV:n  
kautta laskutettavien aliurakkasopimusten määrä on tarkentunut.                 

Markkinatilanteen vuoksi SRV Asunnot Oy:ssä käynnistetään toimet, joiden        
tavoitteena on sopeuttaa henkilöstömäärä vähentyneeseen asuntorakentamiseen.

Share page