Mitä vanhan asunnon korjausvelka tarkoittaa?

Asuinrakennusten – kuten kaikkien muidenkin kiinteistöjen – kunto alkaa hitaasti heiketä rakennuksen valmistumisen jälkeen, ja rakennuksen tekninen arvo laskee.

Jos rakennukseen ei tehdä isompia remontteja, sen tekninen arvo on kymmenen vuotta valmistumisen jälkeen 90 prosenttia alkuperäisestä, 20 vuoden jälkeen 70 prosenttia ja 30 vuoden jälkeen 50 prosenttia. Remontointi ja ylläpito puolestaan nostavat teknistä arvoa.

– Rakennuksille on määritelty tyydyttävä kuntotaso, joka on yleensä 75 prosenttia lähtötasosta. Kun mennään tämän tason alle, aletaan puhua korjausvelasta, kertoo kuntotutkimusyksikön johtaja Jari Marttinen Raksystems Insinööritoimisto Oy:stä.

Rakennusteollisuus ry:n mukaan korjausvelan määrä kertoo, paljonko rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Korjausvelka syntyy, kun ennakoivasta kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä korjauksia. Kunnossapito on siis vähäisempää kuin rakenteiden kuluminen. Korjausvelka ilmenee muun muassa kehnona sisäilmana ja rikkoontuvina vesijohtoina.

Älä maksa ylihintaa

Marttisen mukaan suomalaiset eivät ole kovin hyvin perillä siitä, mitä korjausvelka tarkoittaa. Siihen kannattaisi kuitenkin perehtyä viimeistään silloin, jos uutta kotia hankittaessa harkitaan vanhempaa asuntoa. Vanhemman asunnon hinta on useimmiten matalampi kuin uuden, mutta ei välttämättä riittävän matala, kun otetaan huomioon korjausvelka.

– Putkiremonttia lukuun ottamatta tulevat remontit eivät juurikaan vaikuta vanhempien asuntojen hintapyyntöihin, koska ihmiset eivät tiedosta niitä. Suurin osa asunnonostajista osaa kysyä putkiremontista, mutta ei esimerkiksi vesikatto-, salaoja- tai julkisivuremontista, Marttinen sanoo.

– Vanhempien asuntojen pitäisi olla halvempia kuin ne ovat nyt, jos niiden tekninen arvo on alhaalla. Nyt huonokuntoisemmistakin asunnoista maksetaan ylihintaa, vaikka tulossa on isoja remontteja, joista pitää maksaa vielä lisää. Asuntokaupoissa pätee kysynnän ja tarjonnan laki: niin kauan kuin joku on valmis maksamaan kovia hintoja, hinnat eivät laske.

Vanhempaa asuntoa harkitsevan kannattaisi kysellä putkiremontin lisäksi myös muun muassa vesikaton, ikkunoiden, julkisivun, parvekkeiden ja sähköjärjestelmien remonteista. Jos ne ovat vielä edessä, lasku voi olla muhkea.

– Rakennuksen kaikilla osilla on oma käyttöikänsä. Osassa taloyhtiöistä ei tehdä mitään remontteja ennen kuin on pakko ja pidetään vastikkeet alhaalla. Silloin rakennuksen tekninen arvo laskee. Fiksumpaa olisi tehdä suunnitelmallista kunnossapitoa ja hoitaa remontit hyvissä ajoin, jolloin laskukin jää pienemmäksi.

Lisää läpinäkyvyyttä

Vanhemman asunnon ostaminen on aina riski, jos sen kunnosta ei ole tarkkaa tietoa. Isännöitsijäntodistukseen on tänä päivänä pakollista liittää kunnossapitotarveselvitys, jossa pitää olla tiedot seuraavien viiden vuoden aikana tulevista remonteista.

Marttisen mielestä tämä on askel oikeaan suuntaan, mutta silti melko kevyt menetelmä.

– Asunnon ostajan tulee tutustua taloyhtiön asiakirjoihin huolella, haastatella myyjää tai häntä edustavaa kiinteistönvälittäjää taloyhtiön tehdyistä ja tulevista korjaushankkeista saadakseen riittävän kuvan taloyhtiön teknisestä hoitamisesta. Isännöitsijäntodistuksen kunnossapitotarveselvitys sekä mahdolliset kuntoarvioraportti ja kuntotutkimusdokumentit on erittäin tärkeää tutkia tarkkaan tasetta unohtamatta.