Kasvukeskuksiin rakennetaan ennätysmäärä asuntoja kaupungistumisen vuoksi – onko kasvukeskuksissa asuntokupla?

Kaupungistuminen on voimistunut viime vuosien aikana Suomessa. Itse asiassa vauhti tuntuu kiihtyneen niin kovalle uralle, etteivät ennustelaitokset ole osanneet arvioida vauhtia oikein. Pääkaupunkiseudulle muuttaa päivittäin bussilastillisen verran uusia asukkaita. Koko Helsingin seudulla väestö kasvoi yli 18 000 hengellä vuonna 2016. Se on paljon, kun vertaa väkimäärää tavalliseen suomalaiseen kuntaan, jossa asuu noin 6 000 asukasta. Kasvu onkin nyt ripeintä sitten 1960-luvun. Juhana Brotherus seuraa tiiviisti Suomen asuntomarkkinoita, sillä hän on asumiseen keskittyneen suomalaisen luottolaitoksen HYPOn pääekonomisti. Brotherus uskoo, että kaupungistuminen jatkuu nopeana myös tulevat vuodet.

”Suomessa kaupungistumisaste on teollisuusmaaksi yhä varsin alhainen. Esimerkiksi Ruotsissa kaupungistuminen voimistuu edelleen, ja Suomi on tässä kehityksessä Ruotsia noin 10-15 vuotta jäljessä”, Brotherus sanoo. ”Tätä taustaa vasten kaupungistuminen jatkuu voimakkaana lähivuodet, enkä usko, että sen jälkeenkään kaupungistumisasteen kehittymiseen tulee suurta muutosta.”

Kaupungit vetävät puoleensa kuin magneetit

Pääkaupunkiseudusta, Tampereesta, Turusta, Oulusta ja Jyväskylästä on tullut Suomen kasvuviisikko, jossa väestö kasvaa, talous toipuu ja asuntokauppa käy. Miksi niillä pyyhkii niin hyvin? Syynä on kaupungistuminen, joka ruokkii kasvukeskusten positiivista kierrettä.

Pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin hakeutuu koko ajan enemmän ihmisiä joko opintojen, töiden, palveluiden tai elämänlaadun vuoksi. Kaupunkien väkimäärää lisää myös muuta maata korkeampi syntyvyys. Kaupungeissa asuu nuorempaa väkeä kuin muualla Suomessa, joten kaupungeissa syntyvyys on suurempaa kuin muualla Suomessa. Samaan aikaan muilla paikkakunnilla väkiluku pienenee. Niissä asuu jo nyt vanhempaa väestöä, joten kuolleisuus on kaupunkeja korkeampaa. Kaupunkien väkimäärää lisää myös kansainvälinen muuttoliike. Työperäisen maahanmuuton lisäksi viime vuosina on kasvanut myös humanitaarinen maahanmuutto.

Asuntojen hinnat nousevat – kupla vai ei?

Kaupungistumisen vuoksi asuntojen hinnat ovat nousseet kasvukeskuksissa jo pidemmän aikaa. Loppuvuonna 2017 Ruotsissa uutisoitiin paljon asuntojen hintojen laskusta. Miten Suomessa käy?

”Uskon, että pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa asuntojen hinnat nousevat edelleen noin kahden prosentin vuositahtiin, koska kysyntä kasvaa nopeasti. Sen sijaan muuttotappioalueilla asuntojen hinnat laskevat,” Brotherus sanoo.

Jos hintojen nousu jatkuu edelleen, onko Suomessakin asuntokuplan aineksia? Ei pitäisi olla, vakuuttaa Brotherus. ”Suomessa tärkeimmät asuntokuplaan viittaavat indikaattorit näyttävät olevan tasapainossa, sillä asuntojen hinnat suhteessa markkinavuokriin ovat hyvällä tasolla, samoin kotitalouksien käytettävissä oleva tulot suhteessa asuntojen hintoihin.”

Tosin Suomi on hyvin riippuvainen lähinaapureidensa kehityksestä. Jos esimerkiksi Ruotsissa sattuisi rajumpi romahdus, heijasteaallot löisivät vääjäämättä myös Suomeen sekä viennin hidastumisena mutta myös pankkirahoituksen osalta. ”Monet Suomen pääpankeista toimivat myös Ruotsissa, joten Ruotsin talousongelmat voisivat näkyä Suomessa rahoituksen saatavuudessa ja sen hinnoissa. Nyt näyttää kuitenkin siltä, että Ruotsin asuntomarkkinoiden vaikeudet eivät heijastu Suomeen”, Brotherus vakuuttaa.

Asunto on suomalaisen tärkein omaisuus

Suomen nopea kaupungistuminen vaikuttaa vahvasti kasvukeskusten asuntomarkkinoihin: uusia asuntoja rakennetaan ennätyksellisen vilkkaasti, kaupungit tiivistyvät ja asuntojen hinnat nousevat. Kaupungistumisen nurja puoli on se, että Suomen asuntomarkkinat ovat repeämässä kahtia: kasvukeskuksissa asuntojen hinnat nousevat, kun taas samaan asuntojen arvo laskee monilla muuttotappioalueilla. Jo useamman suomalaisen ongelma on se, ettei asuntoa saa kaupaksi siihen hintaan, millä se on alun perin ostettu. Tämä saattaa puolestaan hidastaa kaupungistumista: kasvukeskuksissa olisi töitä, mutta kaupunkiin ei ole välttämättä varaa muuttaa.