5 kysymystä elinkaarihankkeista

SRV:n Energia- ja elinkaaripalveluiden kehitystiimissä on riittänyt kiireitä viime aikoina. Kesäkuun alussa julkistettiin tuore sopimus Siuntion sivistys- ja hyvinvointikampuksesta, joka toteutetaan elinkaarihankkeena, ja tulemme huolehtimaan rakennuksesta seuraavien 20 vuoden ajan.

Nyt onkin hyvä hetki katsastaa, miten SRV:n ensimmäinen elinkaarimallilla toteutettu kouluhanke; Jokirinteen oppimiskeskus, on lähtenyt käyntiin. Kysyimme Energia- ja elinkaaripalveluiden johtaja Jere Pirhoselta ja Jokirinteen oppimiskeskuksen projektipäällikkö Pasi Kalliomaalta viisi kysymystä, jotka avaavat sitä, mistä elinkaarihankkeissa oikein on kyse.

1. Miten elinkaarimallilla toteutettava kouluhanke eroaa muista ”tavallisista” kouluhankkeista?

SRV:llä on hankkeesta elinkaarivastuu, mikä sisältää rakentamisen lisäksi kohteen ylläpidon täysimääräisesti. Esimerkiksi Jokirinteen oppimiskeskuksessa elinkaarivastuu on 10 vuotta. Pääsääntöisesti hankkeissa elinkaarivastuu on seuraavat 20 vuotta, kuten Siuntion hankkeessa. Varsinainen rakentaminen ei paljon poikkea muista hankkeista, mutta toki jokaista rakenneratkaisua, hankintaa ja toteutustapaa mietitään vielä normaalia tarkemmin. Esimerkiksi hankintojen valintakriteerinä ei ole vain edullisin tarjous, vaan mietitään pitkällä aikavälillä edullisin ratkaisu. Pyrkimyksenä on ollut myös sitouttaa aliurakoitsijat ja tavarantoimittajat normaalia pidempiin vastuisiin.

2. Mistä tarkalleen SRV elinkaarihankkeessa vastaa?

Elinkaarimalli koostuu investointijaksosta eli kohteen rakentamisesta sekä palvelujaksosta. Investointijakson aikana SRV rakentaa kohteen normaalina KVR-urakkana. Rakennuksen valmistumisen jälkeen alkaa palvelujakso, jonka aikana SRV vastaa rakennuksen ylläpidosta, siivouksesta, ulkoalueista sekä ylipäänsä kaikesta kiinteistön manageroinnista. SRV vastaa myös tilojen toimivuudesta ja esimerkiksi häiriötilanteissa eri tiloille on laadittu vasteajat, joissa korjaustoimenpiteet suoritetaan.

3. Mitä hyötyjä tilaaja saa elinkaarimallista?

Tilaaja saa hankemallilla ennakoitavuutta, kun elinkaarimallissa ei tilaajalle tule kiinteistön perusylläpidon osalta yllätyksiä. Myös kiinteistön energiankulutuksen kannalta SRV ottaa vastuun energiamääristä takaamalla tietyn kulutustason. Malli tarjoaa myös helppoutta – tilaajalta jää pois rakennuksen ylläpitovastuu palvelujakson ajaksi. He saavat käyttöönsä rakennuksen, mistä heidän ei tarvitse huolehtia koko elinkaarisopimuksen ajalta, Jokirinteen oppimiskeskuksen tapauksessa 10 vuoteen. Kun kiinteistön omistaja sitouttaa palveluntuottajan pitkällä sopimuksella kiinteistöön, on ylläpidon kehittäminen mahdollista ja palvelunlaatu tilaajalle paranee. Lisäksi rakennuksen eri osien kuntoluokitus on määritelty palvelujakson loppuun eli tilaaja tietää jo nyt rakennuksen kunnon elinkaaripalvelun päätyttyä 10 vuoden kuluttua.

4. Miten elinkaarityö näkyy työmaan arjessa?

Elinkaarimallilla toteutettu kohde asettaa vaatimuksia niin suunnittelulle, hankinnalle kuin toteutukselle. Pitää muistaa, että SRV jää myös ylläpidon näkökulmasta vastuuseen kiinteistöstä. Yksi elinkaarimallin työkaluista on hankkeen alussa perustettava tilaajan ja SRV:n edustajien välinen yhteistoimintaryhmä, joka on toiminnassa koko elinkaaren eli investointi- ja palvelujakson ajan. Se on hanketta koskevissa asioissa ylin päättävä elin. Yhteistoimintaryhmän tehtävänä on valvoa palvelusopimuksen ehtojen noudattamista, kehittää osapuolten välistä yhteistoimintaa, käsitellä laadunvarmistussuunnitelman mukaiset selvitykset ja esitykset, käsitellä ehdotukset palveluihin tehtävistä muutoksista, käsitellä ehdotukset pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman tehtävistä muutoksista sekä käsitellä kaikki muut osapuolten sille osoittamat asiat. Ryhmän kokoontuminen on aloitettu jo hyvissä ajoin ennen palvelujakson alkua, jotta asiat saataisiin mahdollisimman jouheasti alkuun ja ihmiset tulisivat tutuiksi toisilleen.

5. Mitkä ovat kokemukset SRV:n ensimmäisen elinkaarihankkeen osalta?

SRV:n ensimmäisessä elinkaarihankkeessa on ollut erittäin mielenkiintoista olla mukana. Matkan varrella esiin nousseita kehitystarpeita on ratkottu hyvässä yhteistyössä tilaajan kanssa. Yhteistyön sujuvuus onkin elinehto elinkaarihankkeissa, koska hankeaika on huomattavasti pidempi kuin normaalissa rakennusprojektissa. Vaikka rakentaminen on hyvin samanlaista kuin normaalisti, on kuitenkin hyvin paljon asioita, joita mietitään pidemmällä aikavälillä kuin normaalisti. On ollut myös hienoa huomata, että useat aliurakoitsijat ja tavarantoimittajat ovat sitoutuneet normaalia pidempiin takuuaikoihin.