Search form

Srv Yhtiona / Media / Artikkelit / Yhtiöjärjestyksen tuloutusmääräys

Yhtiöjärjestyksen tuloutusmääräys

Aihealueet: Asunnot
08.02.2017 - 12:00

YHTIÖJÄRJESTYKSEN TULOTUSMÄÄRÄYS

1. YLEISTÄ

Tähän asiakirjaan on koottu informaatiota asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevasta pääomavastikkeen käsittelyä koskevasta määräyksestä (”tuloutusmääräys”) ja sen vaikutuksesta asunto-osakeyhtiön vastikkeiden ja poistojen kirjanpidolliseen käsittelyyn asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä. Vastikkeiden ja poistojen kirjanpidollinen käsittely asunto-osakeyhtiössä voi vaikuttaa osakkaiden maksamien vastikkeiden vähennyskelpoisuuteen osakkaiden omassa verotuksessa. Lisäksi kirjanpidollisella käsittelyllä voi olla vaikutusta luovutusvoittoveron määrään osakkaiden myydessä omistamansa asunto-osakeyhtiön osakkeet. Informaatio perustuu asiakirjan laadinta-aikaan (12/2016) voimassa olevaan lainsäädäntöön. On mahdollista, että vastikkeen maksua ja käsittelyä koskevat verosäännökset ja oikeuskäytäntö tulevat muuttumaan tulevaisuudessa ja kulloinenkin käsittely riippuu käsittelyajankohtana voimassa olevasta sääntelystä. Tulevia muutoksia ei voi ennakoida.

2. MÄÄRITELMIÄ

Asunto-osakeyhtiössä osakkaat kattavat vastikkeilla yhtiön menot:

  • hoitovastikkeella katetaan yhtiön käyttökuluja; ja
  • pääomavastikkeella katetaan yhtiön lainojen korkokuluja ja lyhennyksiä.

Poisto tarkoittaa kirjanpidossa pitkävaikutteisen tuotannontekijän esimerkiksi rakennuksen sekä koneen hankintamenon kirjaamista kuluiksi vaikutusaikanaan. Poistona kirjataan yhtiön kirjanpitoon tilikausittain kulua, koska yhtiön käytössä olevan omaisuus kuluu ja/tai menettää arvoaan ajan kuluessa. Verottaja määrää eri omaisuuslajien osalta poistojen maksimimäärät. Tavallisesti yhtiöissä kirjataan poistoja, koska poiston kirjaaminen pienentää yhtiön tulosta ja vähentää siten yhtiön maksettavaksi tulevan tuloveron määrää. Asunto-osakeyhtiöihin pyritään yleensä muodostamaan 0-tulos, jolloin tuloveron maksuvelvollisuutta ei ole. Poistojen kirjaaminen asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä on perusteltua, koska rakennus ja talotekniikka kuluvat ajan myötä. Tietyissä tilanteissa 0-tulos on mahdollinen myös tekemättä poistokirjauksia.

3. VUOKRATUOTTO JA VASTIKEMAKSUJEN VÄHENNYSKELPOISUUS OSAKKAAN
TULOVEROTUKSESSA.

Jos asuntoa käytetään vuokraukseen, osakkeenomistajan maksamat hoitovastikkeet ovat aina vähennyskelpoisia osakkeenomistajan saamasta vuokratuotosta. Pääomavastikkeen vähennyskelpoisuus vuokratuotosta riippuu sen sijaan siitä, miten vastike käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Mikäli pääomavastikemaksut kirjataan tuloksi yhtiön kirjanpidossa, ne ovat osakkeenomistajan vuosikulua ja siten vähennyskelpoisia osakkeenomistajan saamasta vuokratuotosta.

a. Korkojen maksuun käytetty pääomavastike kirjataan yhtiön tuloksi ja se on
kokonaan vähennyskelpoista vuokratuotosta.

b. Lainojen lyhennykseen käytetyt pääomavastikemaksut voidaan joko tulouttaa (eli
kirjata yhtiön tulokseen) tai rahastoida (eli kirjata taseeseen):

  • Mikäli lainojen lyhennykseen käytetyt pääomavastikemaksut tuloutetaan yhtiön
    kirjanpidossa, ne ovat osakkeenomistajan vuosikulua ja siten vähennyskelpoisia
    osakkeenomistajan saamasta vuokratuotosta (mutta eivät kasvata osakkeiden
    hankintamenoa); tai
  • Mikäli pääomavastikemaksut rahastoidaan (eli kirjataan taseeseen) yhtiön
    kirjanpidossa, ne kasvattavat osakkeenomistajan hankintamenoa osakkeista
    osakkeiden myynnin yhteydessä (mutta eivät ole vähennyskelpoisia
    ​osakkeenomistajan saamasta vuokratuotosta).

4. TULOUTUSMÄÄRÄYKSEN SISÄLTÖ JA MERKITYS

Malli yhtiöjärjestyksen tuloutusmääräyksestä:

Yhtiössä tehdään vuosittain verolainsäädännön kulloinkin sallimat
enimmäispoistot, ellei poistojen tekeminen tässä laajuudessa johda tappiollisen
vuosituloksen muodostumiseen, väärään tilinpäätösinformaatioon tai ole
muuten perustellusti epätarkoituksenmukaista. Jos yhtiössä ei katsota
voitavan tehdä poistoja, on verotuksen enimmäispoistot pyrittävä tekemään
poistoerokirjauksin. Poistokirjausten tekeminen ei saa johtaa ylimääräisten
vastikkeiden perimiseen osakkailta.
Lainsäädännön niin salliessa pääomavastikkeet on yhtiössä tuloutettava siltä
osin kuin tuloutus ei johda yhtiölle tuloveron suorittamisvelvollisuuteen. Tätä
määräystä ei sovelleta [x] §:ssä tarkoitettuihin osakkeenomistajien
mahdollisesti maksamiin lainaosuussuorituksiin. Yhtiökokous päättää
lainaosuussuoritusten tulouttamisesta ja rahastoimisesta.

Tuloutusmääräyksellä on vaikutusta vastikkeiden ja poistojen kirjanpidolliseen käsittelyyn asuntoosakeyhtiön tilipäätöksessä. Tuloutusmääräyksellä määrätään, että yhtiössä tehdään verolainsäädännön sallimat enimmäispoistot, ellei poistojen tekeminen johda tappiollisen vuosituloksen muodostumiseen tai ole muuten perustellusti epätarkoituksenmukaista. Tuloutusmääräyksellä määrätään myös, että pääomavastikkeet on yhtiössä tuloutettava siltä osin kuin tuloutus ei johda yhtiölle tuloveron suorittamisvelvollisuuteen. Kun yhtiössä kirjataan poistoja, ainakin osa lainan lyhentämiseen käytetyistä pääomavastikkeista voidaan tulouttaa. Siltä osin, kun pääomavastikkeet tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa, käsitellään osakkaan maksama pääomavastike verotuksessa vuokratuotosta vähennyskelpoisena kuluna, jos osakas käyttää asunto-osakettaan tulonhankkimistarkoitukseen. Tuloutusmääräyksellä voi olla jonkin verran kirjanpidollista työtä lisäävä vaikutus ja siksi sillä voi olla vähäinen merkitys perittävän vastikkeen määrään.

5. TULOUTUSMÄÄRÄYS SIJOITTAJAOSAKKAAN NÄKÖKULMASTA

5.1. Vastikkeiden vähennyskelpoisuus
Hoitovastike ja koronmaksuun käytetty osa pääomavastikkeesta tuloutetaan lähtökohtaisesti aina asunto-osakeyhtiössä ja ne ovat aina sijoittajaosakkaalle vähennyskelpoista kulua. Lainanlyhennysten aloittamisen jälkeen myös lainan lyhennykseen käytettyä pääomavastiketta tuloutetaan yhtiössä, jolloin se on sijoittajaosakkaalle vuokratuotosta vähennyskelpoista kulua.

5.2. Osakkeiden hankintameno
Kun sijoittaja myy osakkeet, hän menettää pääomavastikkeiden kulukirjauksesta aiemmin saamansa verohyödyn, koska osakkeiden hankintameno on alhaisempi ja maksettava luovutusvoittovero korkeampi. Jos sijoittaja ei myy osakkeita lainkaan, jää hyöty pysyväksi. Huomattavaa kuitenkin on, että veronmaksu siirtyy joka tapauksessa merkittävästi myöhäisempään ajankohtaan, mikä parantaa pääoman tuottoa. Luonnollisen henkilön on lisäksi sijoittajana mahdollista jossain tapauksessa välttyä luovutusvoittoverosta osittain tai kokonaan:

  • Yli 10 vuotta omistetun omaisuuden luovutuksessa voidaan soveltaa 40 %
    hankintameno-olettamaa, vaikka todellinen hankintameno olisi tätä pienempi; ja
  • Vakituisena asuntona yli kaksi (2) vuotta pidetyn asunnon myynti on vapautettu
    luovutusvoittoverosta. Tuloutusmääräys omistaja-asukkaan näkökulmasta

Tuloutusmääräyksellä ei ole kenenkään osakkaan kannalta merkitystä ennen kuin lainanlyhennykset yhtiössä aloitetaan. Tuloutusmääräyksestä ei ole varsinaista hyötyä osakkaan näkökulmasta niin kauan kuin asunto pidetään omassa käytössä: määräyksestä voi olla hyötyä, jos asuntoa päätetään tilapäisesti vuokrata. Asuntoa omassa käytössään pitävän osakkaankin on kuitenkin tiedostettava määräyksen merkitys. Asunto-osakkeiden myynnistä saatava voitto on verovapaata tuloa, jos osakas on käyttänyt omistamaansa asuntoa omana/perheensä vakituisena asuntona omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Verovapaan myynnin edellytykset eivät täyty, jos osakas käyttää asuntoa muuhun kuin vakituiseen omaan asumiseen (ns. kakkosasunto) tai jos käyttö omana/perheen asuntona on kestänyt vähemmän aikaa kuin yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Verotettavan luovutusvoiton määrä on osakkeiden myyntihinnan sekä osakkeiden hankintamenon erotus. Verohallinnon ohjeen mukaan lainan lyhentämiseen käytettyjä pääomavastikkeita ei saa lukea kasvattamaan osakkaan hankintamenoa, jos ne on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Jos osakas ennakoi myyvänsä asunto-osakkeet siten, ettei em. asunnon myyntivoiton verovapaus sovellu, osakkaan kannattaisi tällaisessa tilanteessa harkita koko yhtiölainaosuutensa maksamista pois ennen lainanlyhennysten alkamista ja rahoittaa sijoitus asuntoon muulla tavoin, esimerkiksi henkilökohtaisella lainalla.

Esimerkki:
Asuntoa omassa käytössään pitävä osakas A ostaa asunnon ensimmäisenä
vuonna 100 000 euron kauppahinnalla (Huom! Ei velaton hinta) ja maksaa
vuoden aikana asunto-osakeyhtiössä tuloutettavia pääomavastikkeita, joita
käytetään lainan lyhennyksiin 5 000 euroa. Toisena vuonna A myy asunnon 107
000 euron kauppahinnalla ja asuntoon sisältyvä velkaosuus on tällöin 5 000
euroa alkuperäistä pienempi. Verotusohjeiden mukaan veroa pitäisi maksaa 7
000 euron myyntivoitosta.

 

6. TULOUTUSMÄÄRÄYKSEN VAIKUTUS YHTIÖN HALLINTOON

Yhtiöjärjestysmääräys vaikuttaa kaikkiin yhtiön osakkeisiin samalla tavalla, eikä yhtiössä ole mahdollista käsitellä eri osakkaiden vastiketta eri tavoin. Vaikka tuloutusmääräyksen mukainen toimintatapa ei ole vaikea, vaaditaan yhtiöön valittavalta isännöitsijältä vastikkeen tuloutustavan kirjanpidollista ymmärtämistä. Asunto-osakeyhtiön hallintoa voidaan hoitaa tuloutusmääräysten määrittämällä tavalla myös tekemällä vastaavat päätökset yhtiökokouksessa, vaikka määräyksiä ei yhtiöjärjestyksissä olisikaan. Tuloutusmääräyksen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen kuitenkin tarkoittaa, että menettelytapa on etukäteen määritetty, eikä vastikkeiden ja poistojen kirjanpidollisesta käsittelystä tarvitse erikseen  yhtiökokouksessa päättää. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii yhtiökokouksessa 2/3- määräenemmistön tullakseen hyväksytyksi. Tiivistelmä Tähän kohtaan on koostettu lyhyt tiivistelmä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevan pääomavastikkeen käsittelyä koskevan määräyksen (ns. tuloutuspykälä) merkityksestä. Tarkempi informaatio on edellä tässä asiakirjassa.

  • Tuloutusmääräykset vaikuttavat pääomavastikkeen kirjanpidolliseen käsittelyyn
    yhtiön tilinpäätöksessä. Kirjanpidollisella käsittelyllä on vaikutusta määritettäessä
    vuokratuotosta tuloverotuksessa vähennyskelpoisen vastikkeen osuutta ja
    hankintamenoa. Kirjanpidollisella käsittelyllä on myös vaikutusta, kun määritetään
    osakkeiden hankintamenoa myyntitilanteessa.
  • Sijoittajaosakkaan näkökulmasta tuloutusmääräykset tarkoittavat, että ainakin osa
    lainanlyhennykseen käytettävästä pääomavastikkeesta on verotuksessa
    vuokratuotosta vähennyskelpoista. Koron maksuun käytettävä pääomavastike on
    lähtökohtaisesti aina vähennyskelpoista vuokratuotosta.
  • Jos lainanlyhennyksiin käytetty pääomavastike on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa, ei
    osakas saa lukea sitä hyväkseen verotuksessa osakkeiden myyntivoittoa laskettaessa:
    • Sijoittajaosakaan maksamat vastikkeet on jo aiemmin kuitenkin vähennetty
      vuokratuotoista;
    • Omistaja-asukas on vapautettu myyntivoittoverosta, jos hän on käyttänyt asuntoa
      vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti vakituisena asuntonaan; ja
    • Esimerkiksi ns. kakkosasunnon omistajalle tuloutuspykälä voi aiheuttaa
      myyntitilanteessa verotuksellisen ongelman ja tällaisessa tapauksessa kannattaa
      harkita yhtiölainaosuuden pois maksua ennen lainalyhennysten alkamista.

7. VEROHALLINNON OHJEITA JA OIKEUSTAPAUKSIA

 

Ota yhteyttä ja kysy lisää asuntomyyjiltämme.